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立法院今年5月通過《都更條例》修正案，針對海砂屋或耐震不足的都更案，祭出強制條款和容積獎勵，讓地方政府可以介入、強制代為拆除，不僅能加速危樓都更，也能遏止投機客刻意當釘子戶獲利的不肖行為。雖然外界對修法寄予厚望，但業界人士普遍認為，中央政府應儘速訂定海砂屋和危樓的統一標準，否則各縣市政府測量的方法和標準不一致，若在配套不完善的情況下強制拆除，恐怕惹來後續爭議。

國內房市交易熱翻天，不過老舊建物愈來愈多，下手之前，可得仔細停看聽。內政部不動產資訊平台最新統計，今年第二季，全台屋齡超過30年的房子將近450萬戶、比例50.43%，是近13年來首度過半，其中台北市最老，屋齡超過30年的比例突破7成，另外高雄市、台南市老屋比例都超過5成，一旦強震來襲，多數房屋恐怕不堪一擊。

怪手這麼一挖，除掉了市區公安的不定時炸彈，被列管多年的海砂屋，因為住戶多年來整合不易，想拆卻拆不掉，台北市政府去年3月，依據《建築法》第81條，強制拆除危樓。

台北市建管處發言人鄭大川：「氯離子含量然後它的耐震能力好不好，然後可能還會去判斷它的外觀，包括它有那個梁柱，各樓層的梁柱有沒有裂縫，然後或者說它的房子有沒有傾斜的程度，根據這些去做綜合判斷，如果達到危險的程度，我們就會啟動我們的強制拆除程序。」

然而地方政府強拆危樓，也得保障居住權，因此都更條例最新修法，讓程序更完備。

為加速老屋重建，不讓釘子戶卡住市容翻新，新北市2019年率全國之先、訂定都更代拆辦法，只要多數住戶取得共識，完成該有的協調程序、卻依舊破局，就能申請市府代為拆遷，由公權力強制介入、限期執行。今年中央跟進，立院三讀通過《都更條例》修正案，舉凡都更範圍內的危險建物或海砂屋，地方政府可免除協調程序，代為拔除釘子戶，省下不少時間。

住展雜誌研發長何世昌：「你只要過了都更門檻之後，你前面的所有的，公聽會的這個程序都有走完，而且是按照法規公開公正地走完之後，就可以申請代拆了，可是如果剩下10幾戶，甚至20幾戶的釘子戶的時候，通常地方政府為了避免爭議，為了避免事後的究責，通常也就不會去代拆，因為10幾戶20幾戶那一拆起來麻煩太多。」

台北市危老重建推動師李秋金：「地方政府又是鴕鳥心理是說，丟給那個實施者也好，還是自主更新戶也好，你們自己盡量協調盡量協調，協調完了還再協調就是一直拖一直拖，故意是說他不想得罪那些不同意的人。」

都更條例修法，看似可加速進度，替多數自住戶解套，但專家點出，都更案必須是列管的海砂屋或危樓，適用範圍太限縮；也有專家認為，海砂屋標準必須全國一致，否則會有後續爭議。

台北市危老重建推動師李秋金：「只要(海砂屋)一鑑定出來的話，他房價就跌下來了(住戶)他自己也會緊張說，不要把我列入危險老屋，這個是住戶的那個鴕鳥心態，這是對我們來講也是很無奈的事啦。」

住展雜誌研發長何世昌：「從921到那時候到現在的紅標建築，還很多都在列管當中到現在也都還沒拆，所以各個地方政府在執行代拆的時候，雖然有法源但是他因為考量到民意，考量到未來的這個糾紛，通常不會太過強硬地去執行代拆。」

法令解套，不代表實務解套，危樓都更能否加速走完最後一哩數，還有賴政府決心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據統計，109年度外國人取得新北市不動產人次較前年增加近3成，其中3大購屋熱區分別為淡水、林口、新店，而選擇這些區域的購屋原因則以價格合理、環境優美、交通便利、地點適中等因素居多。

新北市地政局109年度外國人取得新北市不動產統計分析報告指出，雖然新冠肺炎重創全球經濟，但109年外國人在新北市取得不動產較107年增加近3成，可見全球疫情嚴峻期間，台灣防疫有成，不影響外國人取得不動產，而外國人偏好的購屋熱區依序為淡水、林口、新店3區，報告進一步對在新北市取得不動產的外國人問卷調查選擇該行政區購屋的原因，統計結果以價格合理、環境優美、交通便利、地點適中等原因居多。

淡水區為109年度外國人取得不動產人次最多的區域，信義房屋濱海捷運店店長李世堯表示，淡水為台灣知名海岸都市及觀光區，有山有水的生活環境為外國人所嚮往，且淡水的房價也親民許多；此外，輕軌開通後也縮短了通車到台北市的時間，加上淡江大橋的興建未來通往桃園機場會更加方便，眾多因素讓淡水成為外國人在台定居的首選。

信義房屋文化仁愛店店長石旭宏表示，林口新市鎮除了街廓寬、屋齡新，棋盤式規劃與外國居住環境相似。此外，位於林口2國際學校周邊有總價約3-4000萬的透天別墅群，獨棟、有自家庭院符合外國人注重隱私、愛養大狗的居住習性，因此在林口國際學校上班的外籍教師、華亞科學園區的外籍工程師等，在台灣居住多年後，累積一定資產會選擇在林口購屋。

信義房屋新店七張店店長邱品揚觀察，新店區為新北第一圈中離北市信義商圈、敦南商圈都近的區域，外國人士多喜愛總價2500萬左右，且有電梯的大樓產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲自危老重建條例2017年5月10日公布施行迄今，台中市危老重建申請案件已有436件，核准案件有311件。(圖/台中市都發局提供)

鼓勵民眾申請老屋重建，提升居住安全，台中市政府每年向中央申請重建計劃補助費用275萬元，符合資格者，每案最高可獲得5萬5000元補助，每年約可補助50件申請案，今年重建計劃補助案已全數申請完畢。台中市市府都發局表示，預計明年將向內政部爭取增加補助經費，提供更多有需求的民眾申請。

台中市都發局表示，凡是土地所有權人為自然人，依危老重建條例申請重建計畫經核准後，其新建住宅使用面積達總樓地板面積2/3以上者，均可於請領使用執照前，向都發局申請重建計劃補助，每案最高可獲得5萬5000元補助，以減輕申請人負擔。

都發局指出，今年向內政部申請經費補助275萬元，約可補助50件危老申請案，自3月8日起公告受理，至10月7日重建計畫補助費用已用盡。

不過都發局也表示，今年來不及申請的民眾別灰心，市府預計明年將向內政部爭取增加補助經費，只要符合補助資格，且重建案尚未領得使用執照者，待明年公告受理後，可儘早提出申請，以維護自身權益。

都發局說明，自危老重建條例2017年5月10日公布施行迄今，台中市危老重建申請案件已有436件，核准案件有311件。依據中央最新統計資料顯示，台中市房屋平均屋齡約29.01年，屋齡30年以上的住宅占台中市總房屋數106.35萬戶的40.22%，為鼓勵市民積極參與危老重建，市府更提供「結構評估補助」、「稅捐減免」等配套措施。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲西門商圈在本土疫情發酵前為國際觀光客旅遊熱點，絡繹不絕的人潮帶動商圈發展。(圖/資料照)

台灣疫情管制於七月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。根據戴德梁行統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與去年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2% ；百貨公司營業額營收年減7.6%；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8%及3.6% ；便利商店營業額則年減1.0%。但觀察各大商圈人流狀況，以西門商圈影響甚鉅，空置率高達22.1%。

疫情自八月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，戴德梁行協理薛惠珍表示，特別是西門商圈影響最大，像是指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於第三季季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1%。忠孝商圈空置率也攀升到15.1%，僅中山南京商圈空置率低於10%，來到6.6%。

不過因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府將於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費，配合振興計畫，商家相繼推出優惠，加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。

至於商辦方面，台北市A級辦公大樓在第3季度迎來一棟大樓進入市場，由於坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第3季整體空置率為3.6%，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。

租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間，第三季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2%，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。

其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5%為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1%次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。

全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

父母想把房產移轉給子女，有買賣、贈與及繼承等3種方式，很多父母煩惱到底用哪種方式較好？專家指出，遺產稅的免稅額及列舉扣除額都遠高於贈與，還有免課徵土地增值稅的優勢，節稅效果最佳，加上去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱。

免稅額1200萬元

遺產稅是針對被繼承人所有的財產來計算課稅，房產也是，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，實務上很多民眾並不清楚如何計算房產價格，遺產稅的房產價格是以公告現值計價，免徵土地增值稅外，還有1200萬元的免稅額，稅率採10%、15%、20%的累進稅率。

有些父母會生前先分配好，將房產贈與給子女，但若是死亡前2年內的贈與，將併入遺產稅計算，但不會重新分配財產，也不影響應繼分及特留分，仍可以達到房產分配的效果。

房貸可扣除交易所得

由於房產遺產稅是以公告現值計算，遠低於市價，雖有節稅優勢，但房地合一稅實施之後，低價的房產成本導致高額的房地合一稅，陳俊宏表示，不過遺產稅取得年限是連同被繼承人取得的時間合併計算，假設爸爸是2014年取得，小孩2019年繼承，2020年售出，取得年限時間是2014~2020年。

房地合一稅持有6年以上就有額外400萬元的免稅額，要留意的是，爸爸須符合自住的資格外，小孩繼承以後也要持續符合自用的資格，才能適用，且去年財政部發布新的解釋令，若房貸債務超過房地現值，可從交易所得中減除，破解房地合一稅陷阱，建議民眾房產一定要去貸款。

案例：5000萬遺產

近期有個案例，1位民眾有5000萬元的現金，他有1個老婆及2個小孩，如以現金繼承，有免稅額1200萬元、配偶扣除額493萬元、受扶養小孩2個共扣除額100萬元、喪葬補助123萬元。

課稅遺產淨額為：5000-1200-493-100-123=3084萬元

遺產稅率10%

應納遺產稅額為：3084×10%=308.4萬元

透過房地產節稅

若5000萬元現金取其中1000萬元的現金購買5000萬元的房產，房貸8成，貸款金額4000萬元，留4000萬元現金，市價5000萬元房產的公告現值為1600萬元。

遺產總額為：房產公告現值1600+現金4000-房貸4000=1600萬元

課稅遺產淨額為負值：1600-1200-493-100-123=-316萬元

無須課徵遺產稅

未來房產同樣以5000萬元售出

房地合一稅：5000-(公告現值1600與貸款金額4000，取其高者)-仲介費250=750萬元

以最高稅率45%計算

應課稅費為750×45%=337.5萬元

由以上案例可知，兩者方式所課的稅費差不多，不會因繼承房產，出售時被課徵高額的房地合一稅，還有土地增值稅歸零的優勢。

繼承免課土增稅

很多民眾都有個疑問，房產到底是生前贈與好，還是繼承好，陳俊宏表示，以節稅的角度來看，一定是繼承節省的稅費比較多，因大部分長輩留下來的房產，土地增值稅都相當驚人，繼承可以免課土地增值稅外，免稅額跟列舉扣除額都遠高於贈與，贈與僅有220萬元的免稅額。

但贈與的優勢在於可以指定將房產給誰，不然就要立遺囑，但要在不侵犯特留分的前提下，否則其他子女或配偶仍得主張特留分，容易產生子孫分配的糾紛。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市危老改建核准面積已逾10萬坪，最新一筆飯店改建為大同區的三德大飯店。

根據北市建管處最新統計資料顯示，台北市累計已經核准危老559件，核准危老的土地面積已經逾10萬坪，其中約有5%是老飯店核准危老改建，最新一件飯店參與改建的是承德路三段，42年的三德大飯店，今年9月才核准通過，個案也順利取得40%的容積獎勵。

先前台北市已經有10筆飯店通過危老改建，根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%，在國際觀光客少了千萬人次，以及疫情衝擊內需市場下，經營狀況相當嚴峻，有些老飯店面臨本身建築老舊缺乏競爭力問題，因此選擇危老改建、活化資產。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老方案的確提供一個更快速的整合改建方案，還可爭取到高額的容積獎勵，有些危老案件甚至還已經順利推案預售，在台北市屋齡日漸老舊的同時，讓更多的老舊建物有改建重生的機會。根據目前北市建管處的資料顯示，目前已申請核准危老改建通過的有559件，今年底前可望挑戰600件。

曾敬德表示，除了單一法人不需整合的個案參與改建進度最快外，還看到一些巷弄的一般住家也開始申請改建，不過順利整合的個案通常基地面積都不大，有些則是產權不能太過複雜，若是市場上能夠參與改建的案子越來越多，也會增加周邊老鄰居參與改建的信心與意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

攸關台積電擴廠用地的「新竹科學園區（寶山用地）第2期擴建計畫」，再傳好消息。內政部近日宣布，竹科寶山二期擴建計畫繼7月環評闖關成功後，於5日再獲內政部都委會審議通過；未來擴建作業完成後，可鞏固台灣半導體產業於國際上的領先地位。

因竹科現有的廠房用地多已開發完成，行政院於去（2020）年10月，核定寶山2期擴建計畫，將擴大及變更部分保護區約98公頃土地，作為園區事業專用區與公共設施用地，同時藉由該擴建計畫，取得台積電4座2奈米量產廠所需用地。

迎台積電擴廠 內政部：萬事俱備

新竹縣長楊文科表示，待寶山2期擴建完成，預計每年將增加約7.8萬名就業人口，營運期間更將帶動約22.35兆的關聯產值，不僅對新竹縣科技產業發展具有正面助益，也將會吸引相關產業前來投資設廠，活絡當地發展。

內政部指出，目前與台積電設廠相關整體規劃，包括用電、供水、農地變更、出流管制規劃、政策環評及環境影響說明等，均已獲得同意證明文件，或審查通過，預計寶山2期擴建完成後，可讓新竹科學園區保有最先進製程研發基地，與先期量產設廠的優勢，同時讓台灣高半導體產業在國際上保持領先，為國內經濟挹注動能。

全國房價居高不下，央行再度採取緊縮信用管制措施，即日起對8縣市自然人第2戶購屋貸款採取無寬限期，台南市因房地產交易過熱，也被央行列入這一波新增管制措施影響範圍內；台南市府為抑制房地產投機炒作之行為，規劃於市議會這個會期提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」希望與中央雙管齊下，讓房市回歸建設及健康發展的基本面；台南市長黃偉哲認為，台南因為工商的發展還有因為關鍵廠家進入南科的發展，第三季房地產的交易量是一直在增加，他希望房價跟量不要齊揚，最好是量增加，價不要漲太多。

台南市長黃偉哲表示，台南市房地產的價格基期比較低，即便是這樣，南市政府還是會密切注意房地產的供需情形，而且積極建置社會住宅，讓一般民住就有屋子，就有房子可以住；台南市除了嚴格查察打炒房的情形，也會增加社會宅跟青年公宅的供應，讓一些初出社會的社會新鮮人有居住的地方，可以共同成就城市的繁榮，又覺得實現居住正義的目標。



央行依聯徵中心統計，截至2021年6月底有兩筆房貸的自然人，82.6％擔保品坐落在六都及新竹縣市，故宣布即日起自然人在8縣市貸款第2戶不得有寬限期；南市2021年第2季住宅價格指數為122.29，較2016年第3季指數100.74上漲21.39％，因而台南市被央行列入這一波新增管制措施影響範圍內。



財政稅務局指出，台南近年來房地產上漲的原因，主要是南市府努力推動各項市政建設，目的是因應社會、經濟發展的需求，透過公共設施的改善，來達到提高土地利用價值，健全都市發展，提升市民生活品質，並吸引大型企業投資台南市，以增加就業機會，開發的成果也帶動南科擴大投資，進而增加住宅需求，房地產市場交易活絡，惟房地合一所得稅發揮作用，2021年第三季建物買賣移轉數量6,640戶，比第二季減少16％，比2020年同期增加4.42％，六都之中買賣數量僅略多於台北(6,371戶)，房產交易量還不及其他縣市。市府希望台南房市朝向健全化發展。



面對中央及市府打炒房措施，市長黃偉哲提醒市民，買房因已無延後償還本金的寬限期，而且持有非自住用房屋將增加持有成本，務必要注意自身財務槓稈。



財稅局進一步說明，台南市房市的穩健發展，向來是黃偉哲市長相當關注的課題，將持續關注房地產穩定發展之議題，為符合量能課稅原則及實現居住正義理念，將於台南市議會第3屆第6次定期會提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」，對持有台南市非自住用房屋者，提高房屋稅徵收率，增加其持有成本，對於持有多屋的特定族群將有一定程度抑制其投機炒作之行為，期透過財政政策引導社會資源的有效運用，並且鼓勵釋出空屋供給更多有需要居住的自住客，希望社會各界大力支持此一修正法案。



台南市政府地政局也會配合中央，聯合稽查防止銷售亂象，會同工務局及消費者保護官配合內政部、行政院消費者保護處、公平交易委員會及財政部國稅局南區分局聯合稽查台南市預售屋銷售建案；同時也會配合實價登錄2.0，推動不動產交易資訊透明化，異常交易價格案件加強查核，對違反者落實裁罰，避免人為不當哄抬，健全房地產交易市場，打擊炒作行為。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

拜南科之賜，台南這幾年來房價不斷飆升，台南市政府祭出「囤房税」提送市議會審查。名下擁有6戶房產以上，將課徵3.6%的房屋稅。議員大讚有助打擊炒房，但市民普遍認為力道不足，應該要再降低持有戶數。而根據市府財稅局統計，將有6%的人受到影響，個人最高持有78戶房子。

放眼望去，到處都在蓋房子，房市一片欣欣向榮，但年輕人卻買不起，只能望房興嘆。台南市這幾年來房價不斷飆升，尤其鄰近南科的新市善化幾個鄉鎮，漲幅更是100%，為了實現居住正義，台南市府祭出「囤房税」，提送市議會審查。名下擁有6戶以上者課徵3.6%的房屋稅，將有6%的人受到影響。

台南市長黃偉哲說，「有人有78戶的房子個人，也有人有9戶以上的包租公，適用高一點點的稅率，至少往居住正義向前邁進的一步。」

台南市議員（民）蔡旺詮說，「過去我們的囤房稅是六都最低，會讓很多投資客誤以為，台南是炒房的好天堂，所以我們這次把它提高之後，不會再讓他們產生誤解。」

台南市是六都當中最晚制定囤房稅的，議員大讚有助打房，但市民普遍認為，持有戶數應該再降低。

台南市民說，「以年輕人來說一房都有困難何況是五房，希望可以降低囤房的戶數。」

台南市民說，「可以降低成三間就可以提高稅率，我覺得會比較公平一點。」

在南科效應的帶動下，台南市房地產旺到不行，三季的買賣移轉棟數，台南市首度超越台北市，市府祭出囤房稅，似乎沒有嚇跑投資客。

台南市長黃偉哲說，「因為台南畢竟面積是台北市的十倍大，我們有比較多的土地跟房子來做成交，可能因為北部縣市，可以蓋房子的土地都用完了，所以說他們的成交量就比較少。」

台南市議員（民）呂維胤說，「（市府）應該提出相關的配套措施，比方說是社會住宅，還有包租代管政策更為落實，避免把囤房稅的一個加稅，來轉嫁在一些租屋族的身上。」

議員也擔心，囤房稅會轉嫁到租金上頭，到頭來吃虧的還是買不起房子的租屋族。囤房稅能不能有效抑制飛漲的房價，有待時間證明。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲二親等以內親屬間財產之買賣，都必須課徵贈與稅，但若能提出已支付價款之確實證明就不在此限。（資料照）

依據遺產及贈與稅法第5條的規定，二親等以內親屬間財產之買賣，都是以贈與論，必須課徵贈與稅，不過，若能提出已支付價款之確實證明就不在此限，想要免除被課徵贈與稅，納稅義務人必須負舉證責任。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，親屬間不動產買賣就跟一般買賣不動產一樣，買方可以全額買現金，也可以透過銀行貸款來支付買賣尾款價金。

但要注意的是，買方的自備款必須是自有資金，或是非由出賣人貸與提供擔保向他人借得者，買方可舉證像是定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等，但若是「天外飛來一筆」的存款，就很難讓國稅局信服了。

鄭文在說，如果需要辦理銀行貸款支付尾款，這時，買方的償債能力也是另外一種攻防，假設買方申報所得稅為年收入36萬元，但銀行房屋貸款一個月要繳納4萬元，這時就會被懷疑是否有償還能力，可能會被視為課徵贈與稅的對象。

另外，實務上二親等的不動產買賣，除了上述的贈與稅要課徵，還有契稅、土地增值稅，有些民眾誤以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與就不用繳納契稅及土地增值稅，實際上，除了繼承案件免納契稅、土地增值稅外，無論買賣或是贈與不動產，都需要繳納契稅、土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】