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北屯單元12重劃區為低密度住宅區，主力產品為電梯別墅，另有少部分為新社區大樓。雖然總價帶不低，但在地房仲觀察，憑藉地理位置、交通機能、綠覆率高等優勢，加上房市景氣熱絡，資金流向不動產，刺激換屋客出籠，詢問度高。

北屯新興重劃區多，其中，松竹路一段以北有新開幕的COSTCO北台中店，以及捷運綠線G0北屯總站，被稱為「G0特區」，以南則為單元十二重劃區，其範圍大致位於松竹路一段以南、松竹車站以東、東光國小東北側、旱溪以西。

信義房屋機捷南興店店長吳俊霆說明，單元12有三大特色，首先，為低密度住宅區，擁有萬坪公園，綠覆率高，相較G0特區有美式大賣場及夜市進駐，商業活動較多，整體居住氛圍更為舒適；其次，鐵路高架化及捷運綠線通車後，松竹車站成為雙鐵共構車站，單元12緊鄰站點，同時，也鄰近台74線、台3線，交通機能便利；第三，老台中人受921地震影響，買房不喜歡跨過旱溪，單元12位於旱溪以西，且相較外圍區域更鄰近舊北屯，生活機能有所仰賴。

吳俊霆指出，單元12主力產品以電梯別墅為主，臨路產品地坪在30至40坪之間，社區型則在30坪上下，現階段行情部分，預售階段成交價大約落在3800至6000萬，成屋階段則多在4000萬以上；當地目前另有3棟社區大樓建案甫完工交屋，3房平車總價約1500萬元。由於屬於中高總價產品，買方主力族群多是企業主、中科中高階工程師，偏好舒適居住環境及便利交通機能而買進。

值得注意的是，吳俊霆發現，去年以來房貸利率築底，市場上熱錢亦多，中高資產客戶將資金放在相對穩定、抗通膨的房地產標的，進而刺激換屋意願提升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

購買新成屋，大樓的公設通常都由住戶所成立的管委會進行點交，其中，水電、機械設施、消防設施、各類管線等四大「法定項目」都需進行檢測，確認功能正常才算完成點交，其餘結構、景觀工程、公設設施等雖屬「非法定項目」，但若有瑕疵或缺失，也可依照買賣契約中保固的方式處理；房市專家特別提醒，無論管委會自行點交或者委由專業驗屋公司，都應格外注意現況與契約中承諾的內容是否相符。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公設點交常見的問題包括建商施工時品質沒做好，或是與契約中承諾要提供的內容不同，建議管委會在點交時多比對當時契約內容。另外，由於事涉專業項目，加上屬於公共空間，建議可花錢請第三方公正專業單位協助，避免建商、住戶兩方都有疑慮。

有些住戶會希望額外爭取權益，例如加裝停車場擋車柱、地下室網路強波器等，大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡則表示，除非「不裝會有使用上的困難」，否則這些並非法定項目，可能也不包括在契約內，少數建商可能不埋單；不過，一般來說若因設備單價不高，施工不困難的話，也有部分的建商會協助裝設。

桃園市政府也歸納《公寓大廈點交手冊》，管委會成立後7日內，依法應會同政府主管機關、管委會或管理負責人，針對「共用部分」、「約定共用部分」、「附屬設施設備」的水電、機械設施、消防設施、各類管線等四大法定項目進行點交。

要開始點交時，管委會應準備內政部提供的「公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表」，起造人則要備妥設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說及四大法定項目的圖說，雙方逐項鑑測確認沒有缺失後簽名確認，才算完成點交。假若有缺失需改善，則由起造人負責，改善完成後才能完成點交，若起造人無故未改善，可報請主管機關建管處協助，依法進行裁罰。

除四大法定項目外，土木、結構、裝潢、綠化、景觀工程、公設內部器材等雖屬於「非法定項目」，但若有瑕疵或損壞，官方建議可循買賣契約中保固的方式處理，包括與起造人共同討論，協調修復方式、標準與期程，假設有涉及買賣爭議或廣告不實等，則可再向相關單位申訴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市 / 劉漢生 王美雅 謝育炘 報導

這幾年來，台南市房市交易熱絡，房價持續上漲，也出現囤房現象。根據統計，目前台南單一法人最高持有178戶，有2名自然人持有78戶非自住房為最多，市府祭出'囤房稅，對非自住用房屋稅率，由現行的1.5%，提高到2.4%至3.6%，下午出席社會住宅動工典禮的市長黃偉哲表示，明年底台南會有2900戶的社會住宅，希望能讓更多年輕人，能住的起台南的房子。

從路邊到餐廳，看到的都是賣房廣告，南科帶動周邊買氣，房子一釋出就賣掉，這幾年來台南的房價漲漲漲，年輕人想買房苦啊。民眾說：「目前是不行頭期款就籌不出來了。」台南房市交易熱絡，建案多買房的人多，囤房現象也越來越多。台南財稅局長陳柏誠說：「手上有最多戶數的是有78戶，目前自然人的部分。」議會質詢，房子最多的，是一個人擁有78戶非自住房。

為了抑制炒房，市府祭出囤房稅，對非自住用房屋稅率，由現行的1.5%提高到2.4%至3.6%。台南市議員蔡旺詮說：「因為過去我們的囤房稅是6都最低，那會讓很多投資客誤以為，台南是炒房的好天堂。」台南市長黃偉哲說：「大家養房子比養車子還要便宜，可是獲得的利益又比較大，那這樣子的話對年輕人來講是一大打擊。」

市長強調囤房稅，是實踐居住正義的起步，而相關配套，就是要蓋社會住宅。台南東區的社宅基地動土典禮，這一批房屋是由台南提供土地中央出資興建。預估到明年底台南總共會有2900戶社會住宅。台南市長黃偉哲說：「這是一個倒下一個，非常好的中央跟地方協力，完成居住正義的一個案例。」讓年輕人或想購屋自住者，能住的起台南的房子，囤房稅和社會住宅雙管齊下，才能進一步落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，9月分數續增至42.2分，較7月（38分）成長4.2分，分數連續三個月走升，對應燈號則亮出「綠燈」；這是住展風向球自2013年5月之後、睽違8年多來首次重返綠燈。風向球六大構成項目中，只有議價率一項分數下滑，預售推案量、新成屋戶數、待售建案個數、來客組數與成交組數等五項分數悉數上揚。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案市況在5月本土疫情大爆發時一度停滯，但疫情趨緩後市況快速反彈，這顆綠燈可說是「雖遲但到」，近期無論買、賣雙方進場信心均顯著成長，推案量與成交量均強勁上揚，將風向球一舉推至綠燈。

預售屋爆巨量　議價率意外升高

由於延推案量挹注，以及9月為傳統購屋旺季，建商卯足全力大舉推案，預售屋推案量一口氣衝至千億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「三豐雲極」、「城心曜曜」和「宏國大道城B區」、南港「國泰悠陽」、文山「元利森活莊園」、新北市-板橋「新美齊画世代」、三重「漾時光」與「亞昕淳白」、泰山「鴻承知青」、淡水「好風光II」、土城「有富富玉」、桃園市-中壢「W站前」、大園「寶台A17」、新竹縣-竹東「星都匯」等案。

9月新釋出的成屋案戶數連袂增長至約7百戶，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-士林「陽明松疆」、新北市-林口「交響苑」、淡水「麗寶.微風別墅」等案。

何世昌指出，雖然新開賣的建案並不少，但因市場需求面強勁，9月待售住宅建案個數跌破1,300個，分數因此上揚。但在議價率的部份，分數卻不升反降；由於建案開價跳漲太快的緣故，9月份北台灣新建案平均議價率微升至12.1％。近幾個月以來，平均議價率雖然有增有減，但預期預售屋實價登錄上路日久之後，議價率長期走勢將會縮小。

買方積極進場　多頭格局穩定

受到指標大案陸續開賣影響，9月成交量大舉提升。9月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數勁揚至3.8組／週，較8月（2.4組／週）成長1.4組／週。整個北台灣，除了高總價產品銷售表現相對較弱以外，其餘產品大多能夠順銷，而二房型銷售尤佳。

9月住展風向球追蹤的指標建案平均來客指數升至33.7組／週，較8月（24組／週）成長9.7組，與成交組數均連續三個月正成長。北北桃竹以台北市平均來人量相對較少，主因是北市多數建案仍堅持預約看屋制；雖然如此，北市仍有二個建案單週來人組數超過百組，主因是建商品牌實力強、產品規劃好，消費者願意買單，且接待中心規模夠大，接待能量較高所致。

何世昌認為，近期央行、金管會持續出手打房，有助於抑制過熱的房市，讓市場從「大火快炒」趨向於「文火慢燉」。然而，調控措施雖能降溫，但無法扭轉房價上漲趨勢，在土地與營造成本居高不下，以及通膨疑慮未能消退的環境下，預料房價仍會持續上漲，多頭格局也不易改變。

▲現代家長望子成龍、望女成鳳，為了讓小孩獲得更好的教育，不惜斥資搶進學區宅。(圖/資料照)

許多民眾看屋時，房仲總會強調該屋鄰近哪些學校或是隸屬哪些學區，而捷運宅也是都會區相當受到青睞的產品，但是這些所謂的「學區宅」、「捷運宅」到底怎麼定義？在這些包裝話術下，其實有著不少的眉角，一不留意恐怕就以高估的房價買進，專家指出，像是明星學區或是鄰近捷運等消費者可自行向區公所確認學區，也必須親自實際走一遭確認至捷運的距離。

現代家長望子成龍、望女成鳳，為了讓小孩獲得更好的教育，不惜斥資搶進學區宅，但屋比房屋總監陳傑鳴提醒，鄰近哪些學校並不代表該屋隸屬該學校的學區，民眾若有挑學區讓小孩就學的需求，購、租屋設籍前一定要注意是否為正確的學區地段，因學籍以里鄰為劃分，有時隔一條街就是不同的學區，因此就算學校離的近，也不代表隸屬同一學區。

陳傑鳴建議，民眾可先往各區公所網站或台北市新生入學資訊網查詢學區，瞭解想設籍的學區是否有容易額滿的明星學校，以及額滿後改分發的學校狀況，並且向學校等單位進一步確認入學條件才保險，避免花大錢卻白忙一場。

「明星學區」教育資源多、師資優良，對於想讓小孩贏在起跑點的父母來說，是買房設籍最優質選擇，陳傑鳴指出，民眾買房前可先從該學校近年是否「容易額滿」、「過去口碑狀況」、「師資與校內設施是否有更新」等做判斷，才能挑到最理想的學區。

不過，每個優質學區每年都讓家長搶破頭，因此，周遭房價也往往價格不斐，以北市的明星學區宅來說，房價都有比所屬行政區價格高出1~2成的狀況，民眾買房前要先墊墊口袋預算是否足夠。

另外，有不少家庭會想用「租戶籍」的方式將子女擠進明星學區，陳傑鳴指出，此方式可能會違反戶籍法，經主管機關發現後恐將被裁罰並取消學籍，建議家長還是以買屋或租屋方式設籍才是上策。另外，並非單掛戶籍就可以就讀明星學區，除了需設籍外，設籍時間先後、是否實際居住在學區內(需非寄居、非一址兩戶)、取得房屋所有權時間點，以及是否持有連續居住3年以上經公證的租賃契約證明等都是小孩是否能進入額滿明星學校就讀的關鍵，如果想讓子女進入明星學校就讀，一定要提早做準備，詳讀各項資格條件，並且，買屋、租屋設籍盡量越早越好。

▲這幾年捷運宅房價不斷高漲，住宅單價往往較非捷運宅的住宅高出1~2成不等。(圖/資料照)

另外，現代人購屋不少人會指名希望離捷運越近越好，屋比房屋總監陳傑鳴表示，隨著捷運建設路網擴大，捷運與民眾逐漸生活密不可分，不少人喜歡「逐捷運而居」，將「鄰近捷運」設定為是重要的購屋條件之一。而捷運宅因具有交通優勢，無論自用或出租，都相當實用與快速，因此，也帶動周遭房市交易量居高不下。

以台北市來說，過去就曾有統計發現，捷運站週邊短短250公尺的住宅交易就可占北市住宅交易近2成，足見捷運宅受到購屋者青睞程度。不過，購買捷運宅也有缺點，首先，這幾年捷運宅房價不斷高漲，住宅單價往往較非捷運宅的住宅高出1~2成不等，不少捷運宅已不是低薪、存款不豐厚的年輕上班族可以負擔的。

另外，時下流行的「捷運共構宅」雖有「到站即到家」的便利性，但捷運列車進站時所產生的震動及不能使用明火、隔音較差、公設比高等問題，都是較人詬病的缺點，民眾購買捷運宅時還是需注意是否符合自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲為維護消費者購屋權益，台南市政府加強稽查建築案場銷售符合規定，並針對違規不動產經紀業者加以開罰。（圖：台南市府提供）

台南市政府地政局公布110年度(截至110年9月30日)不動產經紀業違規裁罰情形，經紀業違規受裁罰計10件，其中包括不動產銷售廣告不實3件、租賃案件實價登錄逾期3件、未與委託人簽訂委託契約書即廣告銷售2件、廣告未註明經紀業名稱1件及非經紀業經營仲介或代銷業務者1件，總罰鍰金額53.5萬元。

台南市府地政局長陳淑美指出，不動產經紀業者執行業務時，常有便宜行事，或使用不符實際情形廣告用語，吸引消費者注意之情形，未能真正依照法令規定進行銷售。其中裁罰數量最多的為廣告不實態樣，業者常以較有利的條件作為廣告號召，卻不符合實際情形之違規情節最為嚴重。

例如廣告刊登高樓層，該物件實際卻位於低樓層；廣告聲稱位於某行政區域郊區，實際卻為鄰近另一行政區；或主打買地送屋，實際卻沒有房屋處分權，皆會造成消費者誤解，甚至衍生後續消費糾紛。由於不動產交易所涉金額龐大，而廣告內容是提供消費者據以判斷是否交易的重要資訊，廣告內容的真實與否影響消費者的權益極大，不動產經紀業者製作相關宣傳時不得不慎。

地政局提醒業者，本年度其他相關裁罰注意事項，諸如：執行仲介租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起30內申報實價登錄；與委託人簽訂委託銷售契約書後，才可以刊登廣告及銷售；廣告及相關銷售文宣應註明不動產經紀業名稱以上，都是常見缺失，皆有相關罰則，不動產經紀業者及從業人員執行業務過程中都應特別留心，以免觸法受罰。

值得注意的是，有鑑於台南房市交易熱絡，部分公司或商業未依法申請不動產經紀業的許可，即仲介居間起不動產買賣，甚至經營網路社群平台公開銷售，亦有不少人以幫親朋好友的名義逕而執行個人不動產仲介居間業務，或是替左右鄰居及大樓住戶保管鑰匙開門帶看房屋，上述行為皆屬非法仲介行為，台南市長黃偉哲提醒地政局加強稽查，目的在維護南市不動產交易秩序，切勿心存僥倖，投機取巧，以免得不償失。

地政局公布110年度(截至110年9月30日)不動產經紀業查處統計資料，提醒民眾注意3件事：包括買賣不動產需委託合法不動產經紀業。詳細審閱廣告及銷售內容是否一致。確認廣告文宣是否註明不動產經紀業名稱。地政局長陳淑美強調，裁罰絕對不是最終目的，維護民眾購屋權益，才是地政局希望達到的最終目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲安南區有優質的台南科技工業區及其他3座工業區，提供大量工作機會，刺激房屋租購需求提昇。

台南縣市合併升格迄今已邁入第11年，依據台南市府民政局最新戶籍人口統計，善化區、仁德區、安南區及安平區歷年來均維持人口正成長，至今（110）年9月底人口增加總計，分別達7648人、7194人、1萬8673人、4874人。在建設效應與人口紅利帶動，善化、仁德、安南、安平等四區房市發展看俏。

台南市長黃偉哲表示，善化區受惠於科學園區發展及台積電設廠影響，帶來許多商機及就業機會，因應人口增加造成兒童就學問題，市府闢建「小新國小蓮潭校區」，更研議於文1學校用地北側規劃為新設國中，提供善化區優質就學環境，吸引人口移入。

仁德區持續辦理「三爺溪治理改善工程」，豪大雨積淹水情形已明顯改善，特27東段（德糖路）已於今（110）年1月通車，縮短來往市區的距離，改善車流壅塞情形；安平區不僅鄰近最熱鬧的中西區，又占有地廣景多的優勢，並集古蹟、海景、文青風格於一身，位置得天獨厚具備優質生活條件。

▲九份子市地重劃區等建設計畫帶動地方發展，市府投注各項教育、交通、治水、文化等建設，成為民眾選擇移入區域之首選。

安南區有優質的台南科技工業區及其他3座工業區，提供大量工作機會，距離南科僅8公里，更因「九份子市地重劃區」等建設計畫帶動地方發展，市府投注在這4區的各項教育、交通、治水、文化等建設，獲得民眾肯定，成為民眾選擇移入區域之首選。

市調資料顯示，目前安南區九份子重劃區一帶，首購大樓成交價位帶已站上25萬元關卡，水岸景觀大樓售價更達3字頭，隨著九份子中小學已招生開學，加上北外環快速道路三期可望年底完工，安南區首購大樓推案仍將成為市場焦點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府近日公告，今年重啟招商作業的「永和大陳社區更新單元5、6、7都市更新案」，三單元皆招商成功；其中單元5由茂德建設相關企業「統一工商綜合區開發股份有限公司」獲選為最優申請人，單元6、7則由「漢皇開發股份有限公司」標下。全案將興建樓高33至37層的建築群，預計總戶數達3,777戶。

由新北市政府推動的永和大陳社區都更案，共劃定七個更新單元，其中面積合計達3公頃的單元5、6、7，在去（2020）年10月至今年3月，辦理第一次公告招商，但因土地與建物權屬複雜，加上對投標人的財務能力限制較嚴，該次招商最終流標收場。

三更新單元最快2028年底完工

新北市政府經檢討招商條件後，於今年4月再度辦理該案第二次招商作業，截至9月初，便獲得不少廠商投標。新北市城鄉局長黃國峰表示，由於「統一工商綜合區開發股份有限公司」與「漢皇開發股份有限公司」，在規劃方案、駐地整合措施等，都提出較具特色的規劃，因此得成功標下永和大陳單元5及單元6、7，期待業者後續能為永和的河岸景觀，帶來新風貌。

新北市都更處透露，就目前業者所提報的規劃內容，永和大陳社區的單元5、6、7，未來將興建12棟地上33層至地上37層的建物，總戶數高達3,777戶，全案預計將在11月完成簽約，最快可在2024年底動工，並於2028年底完工，除興建房屋外，得標廠商也會負責闢建綠地，以及幼兒園、日照中心、市民活動中心等公有設施，將翻轉大陳社區的街廓景觀。

根據北市建管處最新統計資料顯示，台北市累計已經核准危老559件，核准危老的土地面積已經逾10萬坪，其中約有5%是老飯店核准危老改建，最新一件飯店參與改建的是承德路三段上的42年老舊飯店，今年9月才核准通過，個案也順利取得40%的容積獎勵。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相較於台北的知名都更案例永春案，花了將近20年才順利改建，新的危老方案的確提供一個更快速的整合改建方案，且還可以爭取到高額的容積獎勵，有些危老案件甚至還已經順利推案預售，危老案審查快速、獎勵明確，在台北市屋齡日漸老舊的同時，讓更多的老舊建物有改建重生的機會。

先前台北市已經有10筆飯店通過危老改建，最近則新增一筆42年的老飯店通過危老改建申請，根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，去年12月北市觀光旅館住用率還有接近38%，疫情前的旺季北市的平均住用率則可達到75%，台北市在國際觀光客少了千萬人次，加上疫情衝擊內需市場下，經營狀況相當嚴峻，而有些老飯店還面臨本身建築老舊缺乏競爭力的問題，因此這波危老措施的確提供新的契機，經營者也重新思考如何資產可以做最有效益的活化措施。

北市建管處的資料顯示，目前已申請核准危老改建通過的有559件，今年底前可望挑戰600件，知名個案包括有國賓大飯店、神旺大飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店、三德飯店，高記上海料理、上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓、信義行政中心地上權、日新戲院、南門市場，甚至百年寺廟龍雲寺，都趁這波危老申請改建。

曾敬德表示，除了單一法人不需整合的個案參與改建進度最快外，還看到一些巷弄的一般住家也開始申請改建，不過順利整合的個案通常基地面積都不大，有些則是產權不能太過複雜，若是市場上能夠參與改建的案子越來越多，也會增加周邊老鄰居參與改建的信心與意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行利率連6季維持不動，卻祭出第三波打炒房措施，出乎市場意料之外，主要是本土疫情重創內需消費，市場原本預期央行打炒房動作會先緩一緩，沒想到還是出手了，但這是不是也代表央行前二波打炒房無效，甚至再邀銀行「喝咖啡」，建議落實授信風險差別定價原則，公股行庫帶頭調高第二戶房貸利率至1`.5%以上。其實，「差別利率」早就該做了，現在房價壓不下來，除營建成本上漲之外，還有一個重要關鍵就「資金成本、利率太低」，但就目前行庫的差別利率來看，天花板上限還是很低，甚至學者要央行態度再強硬一點，要求公、民營銀行一起做，不然房價恐怕會漲得一塌糊塗。

央行從去年12月8日至今祭出三波打炒房措施，首波包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期，還新增全國自然人第3戶以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為6成，無寬限期。另新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸，還有新增餘屋貸款限制最高貸款成數為5成。

今年3月19日央行再加碼，包括公司法人購置住宅貸款最高成數一律為4成，並調整自然人購置住宅貸款規範，其中第3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成，而購置高價住宅貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶（指名下已有3戶房貸者）以上的高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。另新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。

今年9月24日再祭出第三波打炒房措施，包括新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期，特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市，並調降購地貸款最高成數為6成，還有調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

對於央行再出手打炒房，央行總裁楊金龍主要是看到不動產授信仍持續成長，不希望信用資源過度集中在房地產，至於8縣市取消第2戶房貸寬限期，他說「只是微調，不是非常重」，而且這次微調不是要預防炒房，主要是提醒注意財務槓桿。

不過，台灣的高房價連外銀都注意到。星展銀行就點出台灣房價所得比仍在惡化，雖然內政公布最新房價負擔能力指標，全國房價所得比9.07倍，台北市來到15.79倍，代表在台北市必須花將近16年的所得，才能買下一棟房，而且內政部公布的數據，還比國際調查的還要低，從國際數據來看，台灣房價所得比達20多倍，台北市甚至已高達30多倍，也比亞洲鄰近國家新加坡、南韓及日本還要高。

此外，根據市調機構住展公布9月新建案市場概況，不論是推案量、來客量、成交量均同步走揚，房市燈號也從黃藍燈躍升綠燈，也是睽違8年多來首次重返綠燈，顯示政府出手打房，似乎還是無法扭轉房價上漲趨勢。

其實，為抑制炒房，央行不僅祭出第三波選擇性信用管制措施，財政部及內政部也推出房地合一稅及實價登錄2.0措施，但還是無法抑制房價上漲趨勢，這原因除了房地產業者一直提到的「營建成本」大幅增加之外，還有一個關鍵因素就是「資金成本很低、利率很低」。清大科管院榮譽講座教授張金鶚就直言「不借白不借，資金很寬鬆，即便不給寬限期，投資客仍覺得有利圖」，投資客錢很多，賺了錢為何不投資，利率又很低，放著囤房、囤地囤有何不好？真正關鍵在「資金成本」，特別是中南部炒作的很厲害，新竹紅單炒作也很盛行。

但為何央行寧可打炒房也不升息？尤其有些新興國家已升息，台灣就是按兵不動，楊金龍的說法是這些國家多因輸入性通膨影響導致匯率貶值，不得不升息，與台灣經濟情況不同，即便全球升息是未來趨勢，美國目前也只對外表示明年中以後考慮升息，台灣則會考慮先進國家特別是美國貨幣政策對台灣的影響，還有國內通膨及防疫情況。

確實，全面升息影響層面大，除5月這波本土疫情衝擊內需消費，政府也祭出紓困措施，此時升息恐怕對提振經濟是落井下石，一般自住房貸、企業融資借款利率都會調升，前央行總裁彭淮南在任時也曾說過，利率影響是全面的，房地產市場只是整體經濟的一部分，如果為了穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜，加上美國也還沒升息，若台灣先升息，恐怕新台幣會更強勢，楊金龍之前也說過台灣通膨平穩、經濟沒有過熱、台灣不會早於美國升息。

只是，央行真的不知道房價上漲的關鍵因素嗎？其實，日前央行也邀銀行喝咖啡要求落實授信風險定價原則，隨後公股行庫也表示將調高特定區第二戶房貸利率至1.5%以上。張金鶚認為，央行怕全面調高利率衝擊太大，但國外已開始慢慢升息，現在可不用全面升息，但可先從非自住房貸及閒置土地著手，健全資金流向，這是很必要的做法，不然房地產會漲的漲得一塌糊塗。

不過，光公股行庫針對非自住房貸採差別利率還不夠，張金鶚認為央行態度要更強硬一點，房地產市場過熱是事實，也會造成民眾的焦慮，銀行資金過度集中在房市也有風險，資金都被房地產吸走，其他產業也遭殃，這樣要如何振興經濟，「你（投資客）有本領用自己錢去炒作沒意見，可是你用大眾的錢，便宜的錢去炒，這當然不公平」，因此要有差別利率，這也是市場機制的一種，銀行本來就應該要做。

張金鶚更指出既然是「選擇性信用管制」，都可限制銀行貸款成長、寬限期，當然也可以要求公、民營銀行針對非自用住宅貸訂定差別利率，而且現在利率「天花板」上限1.5%以上，還是很低，應該要再拉高，「利率一定要分自住及非自住」這很合理，也是很必要的做法。雖然央行總裁楊金不希望房市硬著陸，作法相對較溫和，但他還是覺得央行可以更積極些，要求民營銀行也照做。

但打炒房也不是只有央行責任，雖然財政部與內政部也祭出房地合一稅及實價登錄2.0，而且且紅單交易也納入管理並禁轉售，但近期還是傳出紅單炒作的情況，張金鶚就認為這些措施政府也沒有確切執行及落實，囤房稅又不肯做，紅單炒作也是有人檢舉才去查，而且罰那幾萬元，人家賣掉一戶都是上千萬，一個案子就上億，會在意政府那罰金嗎？張金鶚覺得既然囤口罩、囤衛生都在罰，為何囤房、囤地不必罰，政府不落實執行，只會讓大家覺得你打炒房打假的，尤其又快到選舉了。

不過，在政府祭出相關打炒房措施後，至底房價是越打越高？還是真的可以抑制房價？其實，還是要看政府有沒有落實執行的決心，即便央行總裁楊金龍說要房價回到一般人可買的價位，這目標太難了，但政府不能因為做不到就放棄或是隨便做做，反而更應展現決心及執行力給大家看，而不是只有口號，房價到底能否在政府打炒房措施下「回心轉意」，大家也睜大眼睛在看，更希望政府說到做到。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】