石門農地,石門農地出售,石門休閒農地

近年房地產市場景氣反轉，不少等待已久的自住買盤出籠，紛紛出手購屋，眼見房市主升段來臨，房價緩步上揚，加上通膨發酵，更有長期置產族由股轉房，但對於首度錢進房市的有屋族而言，除了取得、出售成本以外，可別忘了每年的5月有房屋稅得繳納，還有11月的地價稅。

9/22前申請自用住宅

專家建議，有房的民眾如果想節省稅金，可別忘了每年的9月22日前申請自用住宅，可適用於自住稅率2‰，如果忘了申請或是條件牴觸，課稅稅率將自10‰起跳，稅金至少相差4倍。

台中市政府地方稅務局表示，每年地價稅開徵期間為11月1日至11月30日，開徵40日前即為當年度9月22日，為核准當年度地價稅優惠稅率案件適用的最後申請日，如果納稅義務人在開徵當年9月22日之後才提出地價稅優惠稅率之申請，則自隔一年度才可適用優惠稅率課徵地價稅。

然而多數民眾常不曉得新取得的房地產需要提出申請才能適用地價稅自用住宅用地2‰優惠稅率，讓自己的權益睡著，建議民眾如果買房自住，沒有出租或供營業使用，一定要主動向稅捐處提出申請。

若是原本供營業使用的房屋，如已改作自住使用，只要土地所有權人本人、配偶或直系親屬其中一人辦妥戶籍登記，符合自用住宅用地條件，也可以提出申請。除了留意申請時間以外，地價稅課徵以8月31日做為每年納稅義務基準日，如果有買賣需求，得以過戶日為基準，若在9月1日出售，賣方得繳納當年度地價稅。

自用住宅須符5條件

辦理自用住宅須符合以下5項條件，包含：土地所有權人或其配偶、直系親屬需辦理完成戶籍登記；房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬；房屋沒有出租或營業情形；都市土地面積不超過300 平方公尺、非都市土地面積不超過700 平方公尺；也就是說符合自用住宅的都市土地面積最多約90.75 坪，非都市土地面積最多約 211.75 坪。

如果是多屋族該如何節稅呢？財政部指出，儘管自用住宅用地規範本人、配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只能一處，但如果擁有2處以上的自用住宅時，則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍，第２、３處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，還是可以不受一處的限制，全部可以適用優惠稅率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為強化老舊複合式建物安全，內政部2021年10月15日表示，將修法強制要求公寓大廈成立管理組織，並將停業場所公安納管，同時立即發函要求各地方政府即刻啟動全面清查盤點高風險建築物，加強保障民眾居住安全。

內政部表示，公寓大廈管理條例部分，將研議修法強制規定老舊複合用途式大樓應成立管理組織，營建署並將與地方政府討論實務改進及執行作法；至於公安申報制度對於停業、歇業或閒置荒廢場所部分，內政部將會同地方政府進行討論並進行通案函釋，以利全國遵循。



另外，內政部已立即發函要求各地方政府即刻啟動全面清查盤點高風險建築物，並依據原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法，研擬應改善項目暨落實執行分類分期改善計畫，維護公共安全。



最後，內政部強調，為強化複合用途建築物共同防火管理及整體避難訓練要求，已提出消防法第13條修正案。此外為了完善消防設備師(士)管理，有效確保公共場所消防安全設備能維持正常運作，業已提出消防設備人員法草案，目前正由立法院審議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄城中城大樓發生火災，該大樓70年以前建造住商混合用途建築物，未依公寓大廈管理條例成立管理委員會，致未落實辦理大樓安全管理，內政部表示，將通盤檢視強化現有法規。

高雄城中城大樓為地下2層地上12層RC構造建築物，領有(70)高市工建築使字第00084號使用執照，1樓部分店面為二手電器交易，2~6樓、12樓為商場、電影院、餐廳，7~11樓是住宅用途。由於大樓2-6樓及12樓已閒置多年，目前並未使用，僅7-11樓為住宅使用，致使未依「公寓大廈管理條例」第29條第1項成立管理委員會或推選管理負責人，並未依同法第10條第2項規定，由管理委員會應負責整棟大樓之安全與共有及共用部分之維護、修繕等任務，致使未落實安全管理部分，內政部消防署將與營建署共同檢視現有法規，要求這類老舊建築物應成立管理委員會，確保維護其建築防火避難及消防安全設備安全。



為避免類似事故再次發生，內政部消防署已函請各地方消防機關全面清查複合用途建築物有供住宅使用之消防安全管理，違規者依消防法相關規定處理，以預防火災發生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

通貨膨脹造成的物價上漲已蔓延至房地產了嗎？根據中信房屋統計，北市第三季老宅房價，比2020年同期平均成長了6.3％，其中以南港、萬華、大安等三區的房價漲幅最為顯著。若觀察屋齡30年以下成屋與老宅之間的房價差距，全市僅有文山、內湖、北投低於1.2倍，南港與大同兩區甚至達到1.3倍以上、房價差距頗大。

根據實價交易資料顯示，北市2021年第三季屋齡30年以上老宅房價比起2020年同期明顯上漲。12個行政區，除士林、大同區年增率微減之外，其餘各區均為正成長。南港、萬華與大安區老宅房價成長更是顯著，季增及年增均為全市之最。



中信房屋研展室副理張漢超表示，北市老宅房價年增率達6.3％，其中南港、萬華和大安區的房價年增率突破兩位數最高，分別是19.9％、14.5％及12.3％，大幅超越消費者物價指數年增率2.63％。也就是說，南港2020年總價834萬元的老宅，現在得花1000萬才能買得到。

 

只是老宅房價雖上漲，但漲幅還不及預售、新成屋及低屋齡的成屋。張漢超指出，國際原物料價格上漲及資金逐漸緊縮，引發全球通貨膨脹的發生，因此早在2020年疫情導致營建物料及人力成本短缺之時，預售及新成屋的售價即已先行喊漲。如今雖然中古房價也鬆動上漲，但由新舊屋房價比的變化來看，老宅房價的成長其實還趕不上屋齡較低的成屋。



觀察北市各區域屋齡30年以下的成屋與30年以上老宅的平均房價比，可以看出南港與大同區的比值最高，分別為1.39及1.32，也就是低屋齡的成屋是老宅房價的1.39倍及1.32倍。這意謂著新舊房價間的差距大，同時也顯示出老宅房價雖然成長，但還是跟不上屋齡較低的成屋。

 

以南港區為例，區域內除了有台鐵、高鐵、捷運三鐵之外，又有國道一號及三號兩條高速公路、以及園區展館帶來人流，建案開發頗具商業效益，因此各家建商積極搶進，創造出的話題自然也不少，現有成屋當然也聯袂受惠，只是如果就老宅本身的價值而言，僅能依賴土地價值的成長來拉抬房價，也因此造成老宅房價雖居全市之冠，但同時也與低屋齡新屋價差較大的現象。



張漢超以現況來研判，認為通膨所引發的房價上漲趨勢，短期內恐難以改變，因此對於預算有限的族群來說，老宅房價雖漲，但漲幅較為溫和，或許是房價高漲下可以參考的標的，只不過入手老宅有仍有諸多面向需要考量，購屋人要入手，可先行評估，再做最佳的選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2021年前三季六都房市交易雖然一度因疫情爆發而下挫，但整體買氣暢旺，台北、台中、台南、高雄等四都家戶購屋比創五年新高，平均每100戶都有2戶以上買房，桃園及新北未創高點，不過家戶購屋比都在3.0％以上，桃園市更是連二年每百戶就有近4戶買房。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，房市自2016年落底，隔年反彈後一路走揚，近期搭上資金熱潮買氣不墜，具話題的區域吸金力強。

六都房市交易熱，央行出手來降溫

各都家戶購屋比以桃園市買氣最高，2021年前三季家戶購屋比3.8％，表示平均每一百戶中有3.8戶買房，台中市以家戶購屋比3.5％緊追在後，新北市暌違二年家戶購屋比再次回到3.0％，其他三都雖然家戶購屋比不及3.0％，但2021年都創下五年來同期新高，台北市2.2％、台南市及高雄市皆為2.8％，顯示買方在這三都的購屋意願大增。

郎美囡分析，台南及高雄受惠科技園區設廠議題，以及相對低的房價，頗受買方青睞，交易量走高；台中及桃園重劃區推案量大，搭上商場或建設利多，買方買單意願高；雙北雖然房價高，但資金湧入強化買方購買力，讓台北市家戶購屋比向上挺進；不過房市熱度高受到政府關注，央行祭出第三波房市管制，此番出手打房具降溫作用，預期六都交易將趨於緩和，第四季求穩不求放量。



掌握合理價位，避免買到套到



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，隨著疫情逐漸緩和，建商推案亦趨踴躍，但諸多地區推案量大，不僅未來恐湧現賣壓，在缺工缺料下，也可能影響交屋狀況，建議買方可同時多從房仲或網站找房，多方參考價格與成交狀況，比較不容易買貴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2021年到目前產業歷經了國內外疫情、國際經濟變動，這些對企業影響程度，商辦市場的空置率或可看出一些端倪，依據信義全球資產公司最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2％以下，來到1.74％，為歷年新低。內科商圈空置率也降至3.3％，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因。

台北市區辦公商圈的平均空置率續低，由上季2.43％下降至1.74％，七個商圈中就有六個商圈的空置率在2％以下。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部空間舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。

內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28％下降至3.3％。除了大型企業來此找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50-100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降，其中文德段因受惠於鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，這也連帶吸引了許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下⻑虹新銳科技整棟⼤樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟⼤樓。



總經理柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。

 

沒有商圈低迷，只有建築王者未到，政府積極推動危老政策，讓東區也動了起來。從「太平洋華園」、「太平洋商業大樓」、「太平洋SOGO百貨」，太平洋建設一路與東區商圈成長，隨著東區土地取得困難，今年終於因危老重建申請成功，重返東區再推新案「太平洋敦南麗舍」，規劃12-28坪精品小宅，以抗通膨資產為設定，預計將吸引不少置產族朝聖收藏。

頂級潮流機能匯聚地 東區小宅硬需求



東區小宅硬需求自商圈發展至今從未減緩，而其型態則不斷進步中。細數東區發展20年來，從超大型住商混合大樓內的小套房，逐步成為保留適當公設空間的精品小宅，讓人對住在東區的印象從擁擠雜亂，轉變成為精品舒適的住宅指標。

 

目前敦南區域指標案幾乎多為總價上億元的豪宅案，小宅案為量少且多為成屋案，如：「La Vie敦南」開價區間落於180萬元間，周邊其他個案釋出更為稀少，在現行市況下，更讓「太平洋敦南麗舍」成為東區預售屋市場的新寵兒。「太平洋敦南麗舍」為危老重建案，不僅享有容積率獎勵等條件，也讓住戶得享更加現代化的住宅規劃，雖未正式公開開價，但市場不少看屋族也看好此案走向。



房產交易熱 地段、品牌、區域需求缺一不可



經過2020年疫情封鎖、經濟衝擊，讓2021年買方能量動能暴增，也許是因為航海王讓不少投資人順風獲利下車尋找新標的，區域低總價之個案更是矚目焦點。地產專家建議，置產型產品不外乎要注意的是「地段、品牌、區域需求」，保值地段、優質建商均是必要條件，但常常忘了第三點區域需求，即使規劃再好的產品，如果區域需求不旺盛，恐將淪為有行無市，因此提醒看屋人避免落入無法轉手或無法出租的困境。





 

擁有甲級營造的太平洋建設，向來就是「優質建設」的品質保證。本次「太平洋敦南麗舍」其地段位置及位於忠孝敦化站巷弄內，無論機能、時尚、娛樂均為台北最頂級最快速的潮流圈。規劃12-28坪，一層四戶，全案共46戶，1樓為店家，平面上特意設計小宅稀有的面寬格局，附帶開放式客餐廚、四件式開窗衛浴、獨立工作陽臺規劃，打造實用型精品小宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市政府2021年10月15日首次辦理沙崙產業園區土地開標，本次共釋出6筆丁種建地標的，合計總面積約38,579坪，總底價約為65.6億元，結果共吸引3封投標，最終也順利脫標3筆標的，標脫總金額達25.48億元，標脫率五成，整體溢價率僅0.74％，不到1％，買家出價可說是相當精準、買得實惠。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，這次標售只有三封標封，而這三筆投標的工業地，都是本次標售中相對小的坵塊，面積在4874~5,003坪，整體溢價率不到1％！其中有趣的是，第2標號坵塊C，面積5,003坪，每坪僅多加95元，總溢價才多約41.4萬元，溢價率僅0.05％，由在地的義暘技術服務股份有限公司，以總價8.5億元順利拿下；另外由東煒建設股份有限公司，以總價8.51億元拿下的第3標號坵塊D，溢價率同樣只有0.05％；至於此次溢價最多的是第6標號坵塊G，由榮江股份有限公司溢價2.16％，以近8.47億元得標。



台灣房屋航空城直營店店長徐國強表示，沙崙產業園區總面積約在28.44公頃，主要是鎖定倉儲與物業產業，開發後完成後，可提供1,000個工作機會，年產值預計達10億元！未來可與桃園航空城、桃園農業物流園區相得益彰，區內也加強綠能及智慧化管理，由於近年物流倉儲業發展看俏，三家業者應是看好產業需求旺盛，故先行卡位，以接近市價行情插旗沙崙產業園區，取得價格算是相當實惠！

 

江怡慧補充說明，近年桃園工業地產發燒，不論是都計內的工業地，還是外圍的非都地區，都是買方搶進的重點標的。2018年中美貿易戰開始後，許多台商為分散產業風險，大舉返台設廠，加上疫情爆發，更加速企業遷廠回台的決心與動作，紛紛建立生產基地，導引金流、人流、技術流回歸，帶動國內產經發展的同時，也創造了不動產需求，並為桃園創造出豐厚的產業投資與就業機會。

江怡慧分析，大園工業區內工業地每坪約在18~20萬元，周邊丁建土地行情單價也在15~17萬元，近市區的中壢工業區，工業地每坪更動輒超過3字頭水準，在工業地價居高不下、產業需求殷切的情況下，以每坪17萬元起標的沙崙產業園區，單筆土地面積大且方正，可說是十分稀有，加上沙崙產業園區集6大交通地理優勢集中於一身，包括台61線、台15線、台4線、國道2號以及桃園國際機場、台北港等，在倉儲物流業在此設廠可說是如虎添翼，因而吸引三組人馬投標搶佔先機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年來雙北政府為改善危老建物與市容環境，推出許多都更獎勵、優惠政策，都更推案量逐漸攀升，即便總量增加，但市場對於都更宅的詢問熱度始終居高不下。

買房首重地段 都更宅地點千金難求

雙北是全台灣人口最密集、開發最為飽和的區域，也因此雙北地區越接近市中心的地區，越難取得完整的素地，因此建商積極整合符合都更條件的老舊大樓，或整併具有市場潛力及價值的區塊，讓都更宅多立於黃金A級地段，不論環境或是交通，都有其先天的優勢，後況熱市可期。

小基地藏隱憂規劃添難度 大基地成房市新寵兒

雖說市區都更宅多座落黃金地段，但過往的都更宅多是迷你基地的小社區，導致社區公設比高卻難有具效益的規劃，也容易造成居住品質受影響等問題。而近期市面上少數的大基地都更宅，躍升房市關注「嬌」點的關鍵，就在於基地夠大的社區，在規劃上有更多可靈活用的空間，不論是在室內格局或是公設上，都能有更完善的設計，也不會有停車位不足的問題，加上社區量體大管理費的分母數字增加，也能減輕每戶管理費的負擔，還有就是內行人才知道的，社區夠大，地主戶比例降低，也能平衡社區發展，在良性溝通下，提升整體居住品質。

大基地都更宅 規劃更完善

因此具規模、口碑的建商，為了推出好的產品，皆會願意花更多的時間來整併都更案的土地，來克服這些問題。而深耕景美多年的聯山開發即是其一，承載著在地人對這塊土地的情感與期盼，花費數多年的時間整合，將位居羅斯福路交通樞紐，坐擁雙溪匯聚景觀的千坪土地整併完成，用心擘劃【景美聯山】這個存放在老景美人心中多年以來的理想宅邸，全棟採石材規劃，採豪宅規格設計，以高等級建材打造專屬景美人的古典崗石花園城堡，是自住客不可錯過的絕佳標的。

實價登錄2.0在2021年7月1日上路，其中的「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，更讓實價登錄資料的價值大幅提升。好時價分析桃園市住宅類的交易資料，發現2012年8月以來，共有1.76萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，持有時間中位數為1.63年，出售時的價差中位數為9.90％！

在桃園市這1.76萬個門牌裡，2筆以上交易紀錄的占93.2％，3筆以上的占6.3％，兩者合計超過99％。其中，交易次數最多的門牌出現在平鎮區自強街，2017年3月起第一次交易後，至今的四年半內又轉手5次，合計交易6次，交易價格分別為154萬、300萬、600萬、630萬、600萬、585萬，且最短的持有時間僅3個月，價格近乎翻倍！

以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前五名分別為中壢區(占22.02％)，持有時間1.7年、價差9.57％，桃園區(占21.41％)，持有時間1.5年、價差11.23％，平鎮區(占12.06％)，持有時間1.7年、價差9.38％，八德區(占10.76％)，持有時間2.3年、價差9.40％，楊梅區(占9.68％)，持有時間1.2年、價差9.73％，占比合計逾7成5。



值得注意的是，以「持有時間」分群觀察重複交易案件，持有2年以內占54.94％，價差為14.71％；持有2～4年占27.60％，價差為6.06％；持有4～6年占13.78％，價差為5.56％；持有6～8年占3.53％，價差為5.65％；持有8年以上占0.15％，價差為9.90％。其中，持有時間不到2年就轉手的比例逾半，可見桃園市房市轉手交易的頻繁程度，期待新的房地合一稅制配合主政者的監督，能夠有效抑制房市投機行為！



最後，好時價與清華大學合作，將這些重複交易資料，運用「重複交易法」模型編製房價指數，以科學化的方式觀察房市漲跌。在2021年8月，桃園市的房價指數為129.69，與九年前相比漲幅為41.18％，而中壢區、桃園區、平鎮區、八德區、楊梅區的漲幅分別為44.90％、36.72％、42.26％、53.60％、59.62％。