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[周刊王CTWANT] 央行打房，為房巿「降火」！銀行配合推動四大措施因應。銀行透露，營造成本攀升，新屋造價成本上揚，但現在不少銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區房貸鑑價，比照中古屋，估價就比巿價低很多，且核定成數頂多5、6成，消費者要購屋，第一桶金須先存夠。

銀行房貸祭四大策略

房市火熱熱，引發央行再出手，祭新管制措施，銀行業者表示，房貸的量能還在，短期內難以受到壓抑，房價也不會受到太大挫折；為配合打炒房，銀行房貸以四大策略因應。

首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內。其次，挑選優質客戶，排除投機客、多房貸者。

值得注意的是，央行點名的八大區域，包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白區，銀行估價會更謹慎。如新北市的淡水區、三芝等，房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算，且這些地區的貸款成數頂多5、6成，比起精華區最高8.5成，低很多。最後，銀行也更注意建商財務情況。

惟對於房價上揚，業者直言，元凶是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析，近來地方政府標售精華區土地，頻創區域新高，有些溢價率甚至逾百分之百，等於決標價是底價的兩倍，政府成了最大贏家，但不敢全面反映成本的建商與面對房價上揚的消費者卻都受到衝擊。張境在呼籲，中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法，如設定天花板，溢價若超過一定成數、如2成，超出的業者以抽籤決定得標者。

公平會應查人為炒作

中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲，原物料價格攀升，除受國際價格影響，國內有無人為炒作，公平會應出面了解。

對於地方政府標售土地，推升區域地價，台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示，以地方財政角度分析，土地有效利用是好事，惟現在房價漲勢難以抑制，建議標售土地可先緩一緩，等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議，小地塊基地標售影響有限，可持續推動，但大面積基地建議可採地上權方式標售，減少推升地價的負作用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

買房是許多上班族的共同目標，至於要買新成屋或是中古屋，眾人大多有各自見解。不過，有網友發文詢問，舊房享有較小的公設比、較好的地點以及cp值較高，不解「為什麼還是有人堅持要新的？」有網友則指出關鍵，引起熱議。

有網友在PTT八卦板（Gossiping）發文表示，自己調查身邊友人發現「女生都偏愛新房 ，甚至有些會堅持如果不是新房子乾脆不要買了，男生是都可以，新房子很好，舊的也OK」，他認為「明明舊屋可以享有較小的公設比、較好的地點以及cp值較高，公設除了警衛、收信、垃圾集中以外，其他都是廢物」，讓他不解，「即使這麼多缺點，為什麼還是有人堅持要新的？」

對此，有網友直言關鍵在於安全性，「921前建的你敢買？」、「舊房子你要看屋齡吧？房子又不是都不會倒」、「921後的再買，921前耐震結構有問題」、「很舊的還要小心海砂屋」。

網友談到，儘管很多人堅持非新屋不買，但其實中古屋有不少優點。示意圖，非新聞當事屋。（陳煜攝）

也有網友認為買舊屋不見得省錢，「同地段舊房認真整理其實也沒便宜到哪」、「有些舊房子的電路、管線有問題，重新翻修整理也要花不少錢」、「要管理費又要公設，買新房子真可憐」、「舊的跟新的一樣貴，當然買新的阿」，還有網友談到「老舊社區遇到惡鄰居的比例確實偏高」。

另有網友認為買中古屋沒有不好，「我買中古屋CP值真的高，只是鄰居都老人」、「確實不用買第一手，但真的要避開高齡屋」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日內政部政務次長花敬群表示，要解決高房價問題，囤房稅「只是旁支，不是主菜」，更不會是特效藥；真正的「主菜」，應是房市相關稅制改革，並以稅基為重點。花敬群也指出，如果對持有多屋者加稅，租屋族將首當其衝，因為當房東受到成本衝擊，必然要求房客負擔。

同時，台南市政府於市政會議通過「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，即「囤房稅」，對南市持有非自住用房屋者採差別稅率，持有5戶以下，每戶按2.4%課徵；6戶以上，每戶按3.6%課徵，將提付市議會審議。

台南市財政稅務局表示，多屋族將符合規定的租賃住宅釋出於包租代管市場，其房屋可排除南市囤房稅草案，不計入非自住房屋户數，房屋稅適用2％單一稅率，並引用多位學者說法，為政策背書。

如成功大學經濟系教授王富美讚同台南市府的配套措施，應能適度解決房屋稅「轉嫁」於租金的問題；政治大學財政系教授何怡澄表示，台南版囤房稅結合中央的房地所得稅及金融貸款管制措施，希望能帶動台南市的不動產市場穩健發展，而非走向投機炒作。

稅務局指出，台南市應稅人數56萬人中，僅約6%左右，即約3萬3000人會被囤房稅影響，適用最高稅率3.6%的人則僅有0.08%、400多人，以此強調，修法可對抑制特定族群的炒房行為，對於一般民眾則沒有影響。住展房屋網企研室想問，台南房價上漲，僅是因為這6%嗎？

且觀察近期房市，炒房族以外地人占多數，故住展房屋網企研室認為，台南市版囤房稅打擊炒房的力道，仍相當有限，而未來若囤房稅上路，是否會如同官員與學者所稱「不會轉嫁至房價」，或許還有待觀察。

土地重劃對促進地方發展有著巨大助益，但對重劃區內的部分地主而言，重劃完成前，須經歷重劃作業辦理期間的諸多不便。台中市稅務局指出，若民眾持有的重劃區土地，因重劃作業影響使用狀況，在重劃工程完成前，該筆土地可不用被課徵地價稅。

台中市稅務局近日接獲民眾詢問，若家裡的土地因參與重劃作業，地上建物遭拆除，在未使用的狀況下，該筆土地是否需要繳交地價稅？稅務局解釋，依《土地稅減免規則》第17條規定，重劃區內的土地如果在辦理重劃作業期間，因故無法耕作、或無收益者，可適用減免徵收規則，免繳地價稅。

免稅有條件 使用狀況是關鍵

稅務局補充，於辦理重劃作業期間無使用、無收益的土地，除該段時間可免繳地價稅外，自重劃作業完成日起的2年內，尚可享有地價稅減半徵收的優惠；若原有的房屋、工廠等地上建物，於辦理重劃作業期間未拆除、並持續使用者，則該筆土地在重劃期間將不適用免徵地價稅的優惠，但等到土地重劃完成後，仍可適用地價稅減半徵收2年優惠。

稅務局指出，地價稅減半徵收2年的規定，其適用對象為重劃後的土地，而非土地所有權人，因此即便該筆土地於重劃後完成所有權移轉，地主依然可在規定期間內，享有地價稅減免優惠，並將自重劃作業完成後的第3年起，恢復正常課稅。

對購屋民眾而言，買房除了須支付房屋、土地總價外，隨之產生的眾多應納稅額，同樣也是不可忽略的成本之一。台中市稅務局指出，在買賣不動產須課徵的印花稅部分，常有民眾誤以為買賣雙方於辦理登記前先行訂立的買賣契約書，同樣屬於印花稅的課徵範圍，但其實依據相關法規，此類「私契」並不在課稅範圍當中，因此民眾自然不需就該份契約繳納印花稅。

依據《印花稅法》規定，印花稅的課徵範圍，包括銀錢收據、買賣動產契據、承攬契據、典賣、讓受及分割不動產契據等五大項目。其中民眾於買賣不動產時須被課徵印花稅的部分，指得是在設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產時所訂立，並以此向主管機關申請物權登記的契據。

「私契」兼具銀錢收據性質 同樣需繳納印花稅

稅務局說明，民眾在辦理不動產登記之前，買賣雙方常會先訂立書面買賣契約，也就是所謂的「私契」，等到向地政機關申請物權登記時，還會再依規定格式，訂定所有權買賣移轉契約書，也就是俗稱的「公契」。在上述兩種契約中，僅有向地政機關辦理物權登記時，作為契約憑證的「公契」，才需按照契約金額，以千分之一的稅率課徵印花稅。

雖然一般而言，「私契」均無需課徵印花稅，但稅務局提醒，若民眾於私契上，有訂明分期付款方式，且在分期繳付款項時，受款人均有在契約書中逐期簽章、並註明收訖者，則該份「私契」將會因同時兼具「銀錢收據」性質，納入印花稅的課徵範圍中。受款人在每次收款時，須按收款金額的千分之四稅率，繳納印花稅。

[周刊王CTWANT] 台南科技園區受惠於台積電設廠議題，周邊房市喊得震天價響，其實全台最貴科技園區宅，不在台北有名的內湖科學園區，而是後起之秀南港軟體園區。台灣房屋趨勢中心統計實價登錄，南港軟體園區站均價每坪72.2萬，超越內科的西湖商圈平均單價71萬，且跟3年前相比房價漲15.9%；而台北最便宜的則是北投士林科技園區（簡稱：北士科）附近的社子生活圈，均價42.4萬元，3年房價微幅小漲5%。

台北三大都會型園區中，發展最早的內科，周邊供給以屋齡稍高的公寓華廈為主，新大樓不多，所以偏好新大樓的消費者轉往大直或南港一帶；尤其南軟周邊的豪宅集中度高， 5年內新大樓不乏7、8字頭交易，成為全台均價最貴的科技園區，可說是名符其實的「科技新貴區」！

台灣房屋南港經貿園區加盟店店東江東陽表示，近年南港因「東區門戶計畫」，吸引許多指標建商獵地插旗推案，另外，南港三井LaLaport商場、全聯旗艦店、台北流行音樂中心、國家生技研究園區等陸續推出，匯集了各大建設、四鐵共構的交通樞紐，也帶動房市看漲，2~3房加車位總價3000~4000萬元最受買方青睞；區內房價相對親民的「中研院生活圈」，套房總價1000萬元左右、2~3房電梯大樓則要1500~2000萬元，越靠近捷運站的公寓，單價也已經上看5、6字頭。

台北發展最早的內湖科技園區，有捷運文湖線網絡串聯大安、信義區，捷運西湖及港墘站，因房價早已補漲，近3年價格穩定維持6、7字頭行情，但區段少見的新穎豪宅，則不乏9字頭以上身價。

房價最親民的是鄰近北士科社子生活圈，均價42.4萬元，社子地區目前無捷運，且受限於屋齡較舊、生活機能不足，因此均價較低；不過北士科周邊擁有全台最密集的醫療產學資源，並以「智慧跨域園區」為發展定位，未來環狀線有2個站點經過社子，後續亦有社子島開發計畫。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，目前區內有不少新推建案，對於想要入住台北市門牌、預算有限的首購族來說，不失為一項入門購屋的選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】