石門農地,石門農地出售,石門休閒農地

「台北工作住新北」趨勢下，新北市持續以相對低房價，吸引北部民眾置產定居，但因里鄰未能及時重組，使新北眾多里區人口爆量，加劇當地里長負擔。對此，延宕數年、由新北市政府提出的「里鄰編組調整自治條例」，近日終於經議會二讀通過。據報導，待條例三讀通過後，新北市民政局將優先調整人口皆已達2.7萬人的林口湖南、南勢里。

根據新北市初步規劃，里鄰調整將依里人口密度，分為每平方公里5萬人以上的「高度密集地區」、每平方公里1萬人以上未達5萬人的「人口密集區」，以及每平方公里未達1萬人的「人口分散地區」；民政局長柯慶忠表示，「高度密集地區」分割時會以1400戶至4500戶為一里、「人口密集區」以700戶至2500戶，「人口分散地區」則是100戶至2000戶。

新法上路後，還有哪些里需要調整？根據新北市民政局統計，截至9月，除林口南勢、湖南里戶數分別達1萬2,474、1萬1,870戶，分居新北里戶數最多的一、二名，淡水崁頂里也以1萬1,095戶，排在第三；另值得注意的是，三峽北大特區範圍內的三峽龍學里、樹林南園里，戶數也達7,157、6,713戶，為新北市第四、五大里。

不難發現，新北人口數過多、重組需求最迫切的鄰里，正分布於從前因新建案推太多，被戲稱為鬼城的林三淡（林口、三峽、淡水）。住展房屋網企研室指出，回顧三區發展可知，房市推案量是人口移入數的領先指標，因此建議，市府規劃鄰里時，可將房市動態列入評估項目，以防範里鄰規劃因人口爆量一再修改，屢次影響地方選舉。

據觀察，近期林口、淡水房市線上供給持續新增，住展房屋網企研室建議，除了以現有戶數劃分，市府宜以兩區的新成屋分布作為分割里鄰的參考；至於房市供給豐沛的三重、新莊，都將有機會出現下一個人口爆量里，因此區域的預售新案分布，會是超前部署里鄰規劃的好參照。

由於法拍市場較有機會買到便宜房屋，購買法拍房地轉賣，成為民間較常見的投資不動產管道之一。稅務局提醒，民眾若以低於公告土地現值的價格，標得法院拍賣土地，未來出售該筆土地時，可能須負擔較高的土地增值稅。

台中市稅務局表示，有民眾在數年前，以低價取得法院拍賣的土地，近日在移轉該土地時，卻發現該筆交易的土地增值稅高於預期，後來才得知，是因為當初購入的成本較低，導致後續漲價數額相對提高。

土增稅高於預期　都是低價惹的禍

依據《土地稅法》第30條規定，經法院或法務部行政執行署拍賣的土地，原則會以拍定日當期的公告土地現值，作為課稅依據；若法拍土地的拍定價格，比公告土地現值還低，則會以「較低」者作為該次移轉現值，向債務人課徵土地增值稅。而得標人在下次移轉該筆以法拍取得的土地時，同樣會以前次移轉現值，作為計算土地增值稅的依據。

台中市稅務局說明，若民眾先前以低於公告土地現值的價格，拍定取得土地，因移轉現值較低，後續轉手時，須負擔較高的土地增值稅額；民眾若以低於土地公告現值的價格，取得法拍土地，未來移轉該筆土地時，可事先將租稅規劃納入考量。

據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內的親屬間若有財產買賣，原則皆屬贈與行為，須被課徵增與稅，房屋買賣也包含在內。專業地政士提醒，若買方可以提出已支付價款的確實證明，且該筆已支付價款並非由出賣人貸與或提供擔保，向他人借得者，便不在此限，可免被課徵贈與稅。

正業地政士聯合事務所長鄭文在向媒體指出，親屬間買賣不動產，與一般買賣不動產一樣，買方可以現金直接購入，也能透過與銀行貸款，支付買房的尾款。如果想不被課徵贈與稅，買方需自行舉證，證明其自備款為自有資金；但若買方舉證的說服力不足，或償貸能力遭質疑，仍可能會被課徵增與稅。

金流若有作假疑慮 恐難免徵贈與稅

鄭文在舉例，若民眾向親戚買房時，可舉出如定存解約、保險費解約，或是以其他不動產向銀行抵押貸款等相關資料，來證明其自備款確實屬自有資金，則該筆交易可免被課徵增與稅；但如果買方的自備款來源，是由父母或賣方整筆匯入買方戶頭，或其所需支付的房貸，超出個人收入所得，則該筆交易仍有很高機率，會被稅捐機關視為須課徵贈與稅的案件。

但無論親友間的不動產交易，是屬於贈與還是買賣，民眾除贈與稅外，仍有其他稅負需繳納。鄭文在提醒，部分民眾誤以為二等親內的不動產買賣，只要贈與額度未達每人每年220萬元的免稅額，該筆交易便無須繳稅，但實務上，無論是買賣或贈與，轉移不動產所有權，除繼承案件可免稅外，其餘交易皆須繳納契稅及土地增值稅，若不慎漏繳，恐會被加徵怠報金，民眾不可不察。

近來，苗栗鄉親經常洽詢公共設施保留地做臨時建築等相關問題，所謂公共設施保留地，係指依都市計畫法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者。

依據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法，公共設施保留地，在不妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他禁限建事項情況下可以做以下臨時建築使用，包含：一、臨時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停車場、無線電基地台及其他交通服務設施使用之建築物。七、其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。



太陽能發電設施非屬上述列舉之項目，所以就無法在公共設施保留地設置嗎?其實還是可以設置「屋頂型」的太陽能發電設施。依據再生能源發電設備設置管理辦法，如果設置在取得建築執照的合法建築物上，就可以不受都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法的限制。



最後，工商發展處溫馨提醒，在都市計畫公共設施保留地做臨時建築，都必須依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第8條向苗栗縣政府提出申請，以免違規受罰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年國內電動小客車的使用率呈現超過100％的高年成長率，顯示市民環保意識抬頭，但緊接而來的就是充電需求。公共場所的充電樁布建正由交通部積極著手建設中，內政部營建署表示，有關既有社區裡的充電樁建設，目前正研議調整公寓大廈管理條例部分條文，期盼讓充電樁的裝設管理步入正軌模式，符合時代需求，也尊重社區自我管理體制。

要在社區裝設充電樁，事前專業評估是第一步



為因應現行電動車輛充電系統在既有社區的設置問題，內政部營建署認為，因為共用部分的管理是管委會的權責，區分所有權人想裝設充電設備，應該向管委會請求，而管委會一旦接收到請求，應該先向台電提出電動車輛充電系統設置之用電評估，並且積極應對服務，因為這關乎大家的權益，要確認技術上的可行性，並且對於全大樓的契約用電是否會因而增加進行正確了解，然後將評估結果在社區公開公告，讓所有區分所有權人充分了解。



要有風險管理意識，才能放心享受充電便利



營建署進一步表示，增加便利性的同時必須維持安全度，為確保災害發生時公寓大廈住戶之權益得受保障，應該要有投保公共意外責任保險的處理，至於保險費負擔與差額負補償責任，除了可以考慮在公寓大廈管理條例中明定處理架構外，社區內也要有充分的認知。



社區裝設充電樁，應該經過集體的完整理解及充分溝通



在既有社區裡加裝電動車輛充電系統，是社區裡的大事情，關乎所有住戶權益，營建署認為，提出正式議案在區分所有權人會議進行討論與充分溝通是有必要的，畢竟包括如何施工，如何美化，都得要有社區共識。但是希望能降低召開臨時區分所有權人會議的成案門檻，讓這事情有機會在社區裡公開討論，經由理解再考慮是否支持，才是真正排除障礙的理性程序。



充電樁完工啟用，才是管理維護的開始



增訂電動車輛充電系統設置後，營建署計畫推動管委會應提報自主維護管理計畫的制度，讓相關主管機關提供民眾一個可長可久的管理機制，這樣才能保障未來用電安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2020年人口及住宅普查的初步統計結果顯示，近十年來，我國65歲以上高齡人口增加了122.6萬人，來到367.1萬人次，占總人口的15.9％。若根據國發會的人口推估，台灣在2050年高齡人口更將達到746萬人。伴隨著高齡人口的增長，相關的醫療需求勢必增加，也預示著未來住宅市場將興起的需求。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，除了高齡人口的快速增長，另一項值得注意的是人口結構的轉變。根據國發會的預估，未來老年人口占總人口比例最高將達到41.6％，這也代表在未來將有更多高齡長者必須面對獨立生活、自我照顧的情形，而住宅市場也自然會產生相關的需求，例如，隨著年紀漸增，醫療資源的需求勢必增加，而在滿足自我照顧的前提下，選擇就近於醫療資源充足的地區購屋便成為長者購屋時的重要考量。



據此，永慶房屋依據近一年實價登錄資料，統計六都醫學中心周遭的房市價量，並篩選出成交量前五名之醫院。其中，台北市的「馬偕紀念醫院」近一年的交易量高達504件，最為熱門；而台中市的「中國醫藥大學附設醫院」及「台中榮民總醫院」也分別以373件及261件交易排進前三名。



台北市「馬偕紀念醫院」交易量奪冠！台中市兩家醫院排入前三



在六都的醫學中心中，「馬偕紀念醫院」以504件的的成交實例最為熱門，住宅單價為69.0萬/坪。陳金萍表示，「馬偕紀念醫院」位於台北市中山區，一旁就是捷運雙連站，交通機能相當優異；主要道路民生西路及中山北路上店家林立，若有日常採買的需求，不僅有傳統的雙連市場，還有全聯、家樂福等超市可供選擇，生活圈機能完善。



成交量排名第二的是「中國醫藥大學附設醫院」，近年也有373件的成交實例，住宅單價則是21.3萬/坪。陳金萍說明，「中國醫藥大學附設醫院」位於台中市北區，是屬於台中市發展較成熟的區域之一，一旁就是中正公園及北區國民運中心，具備相當不錯的休閒機能，步行8分鐘的距離就是知名的一中街商圈，商業活動相當熱鬧。



另一間入榜的台中醫療機構則是「台中榮民總醫院」，近一年有261件的成交案例，住宅單價為17.4萬。陳金萍表示，「台中榮民總醫院」位於台中市西屯區，位置雖然不若中國醫藥大學附設醫院位於市中心熱鬧，但房價卻更親民、更具競爭力。另外，目前規劃中的台中捷運藍線未來也將在台中榮總周遭設站，未來將串聯台中市政府及台中火車站，將使區域機能更為完善。



醫療資源結合捷運運輸系統 滿足高齡長者生活需求



值得注意的是，透過上榜的醫療中心也可以觀察到另一項高齡社會下的住宅需求，即成熟的大眾運輸系統。榜上的六家醫療機構中有三家都具備捷運運輸系統的優勢，分別為台北市的馬偕紀念醫院、新北市的亞東紀念醫院以及桃園市的林口長庚紀念醫院；而台中的台中榮民總醫院目前也有捷運站設置的規劃。陳金萍解釋，除了醫療資源的需求外，「交通」也是許多長者生活中面臨的重要課題。

























 

隨著年齡增長，身體機能逐漸老化，例如視力、反應速度可能都不如以往，因此不少人上了年紀後都選擇減少自行駕駛汽、機車的頻率，轉而依賴步行以及大眾運輸系統，而捷運系統行駛平穩的特色更符合長者對「行」的需求。六都交易量熱絡的六家醫院中就多達四家現在或未來將具備捷運系統，即反映了這樣需求，也顯示醫療宅及捷運宅的結合更貼近、符合年長者的生活需要。

最後，陳金萍補充，面對高齡長者的居住需求，除了考量住宅本身的設計，例如是否有電梯設施、是否具備無障礙空間規劃等，更需要站在年長者的角度仔細評估住家周遭的區域機能，如何就近滿足長者的各項生活所需?以醫療宅為例，不僅具備充足的醫療資源，而且周遭的生活機能也都相當不錯，更有些具備完整的大眾運輸網絡，而這類型的住宅產品或許正是高齡人口快速成長下的新亮點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲專家直指，目前房市進入主升段，蛋白區漲幅超過都會區。（圖／東森新聞）

「這次央行打房早了點，效益不好！」吉家網不動產董事長李同榮表示，目前市場確立進入第六循環的主升段，特色是遍地開花，尤其是蛋白翻身、鄉村漲幅超過都會區、中南部漲幅超過台北，直言房市還會延續1、2年熱度，預估將至2024年因漲幅過高後始結束。

回顧台灣50多年的房市，共經歷6次循環。第一波為60年代，當時台灣從農業社會轉型工業化，生活型態改變，高樓產品蔚為推案風尚，房市開始起飛，不過緊接著石油危機釀通膨問題，促使房價飆漲，逼得時任總統的蔣中正下令禁建華廈，可視為政府第一次打房，並隨著1975年蔣中正逝世使房市跌落谷底，第一次循環結束。 

第二波為70年代十大建設時期，時任總統的蔣經國曾放寬建築融資，釋出房市利多，全台經濟快速成長，不過因再度爆發的中東戰爭及油價高漲，房價也繼續攀升，使政府祭出第二次打房策略，緊縮貸款銀根、追查第2戶以上房屋持有者的資金來源，因此房價在1981~1982年間跌到谷底，結束第二次循環。

第三波循環的長線主升段則落在1982~1989年間，李同榮回憶：「這段時間可說是台灣房價漲幅最大時期」，當時國民所得大幅成長，經濟成長雙位數，房價漲了4、5倍，造成資金氾濫、股市波動，地下金融猖獗，政府也在此時啟動第三次打房，祭出重貼現率、存款準備率及緊縮貸款等，並掃蕩地下金融，導致1990年股市崩盤，結束第三次循環。

台灣第四波循環為1990~2000年代，當時政治上經歷時任總統李登輝拋出「兩國論」等因素，經濟上則有亞太金融風暴等多家企業倒閉，產業也因資訊業崛起，取代房地產工業，因此房價盤整達10年之久。直至2002年增值稅減半，才開啟第五次循環。

接著歷經2008年全球金融海嘯，引發各國採量化寬鬆(Quantitative easing，簡稱QE)貨幣政策救市，當時總統馬英九還一舉將遺產稅調降至10%，房價一路上衝，逼得政府祭出第四次打房政策，課徵奢侈稅及豪宅稅，但房價仍持續走高，至2014年才反轉，後續又有房地合一稅上路，2018年至谷底，才結束第五次循環。

李同榮表示，第六次循環始於2018年，房價軟著陸後止跌回升，在2018~2019年因中美經貿大戰、台商回流，房市走向初升段，並於2020年後因工業區發展南移、就業人口提升等住宅剛性需求下，房價低基期蛋白區開始遍地開花，全台各區、各產品都大漲，正式進入主升段。

李同榮認為，雖然政府自去年底啟動第五次打房，但因預期通膨及房價上漲的恐慌，市場依然過熱，房價持續上漲。預估這波漲勢要到蛋白區漲不動為止，大約至2024年時，因房價超過一定滿足點、QE緊縮、中美大戰趨緩及停滯性通貨膨脹等問題，第六波循環方結束。

至於眼前年輕人買不起房的問題，李同榮表示，除了高房價之外，薪資結構低廉，才是年輕人不買房的主因，打房手段無效，或許更多的社會住宅租賃是可行的道路，增加民眾租房習慣並且給予條件的保障，同時土地炒作現象要能提出有效抑制方針，才有可能扭轉房價高居不下的結構。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價高漲的年代，年輕人想買房真的很困難，因此有些父母會利用買賣的方式，將房子移轉給孩子，以節省贈與稅。

親子間若想透過匯款製造金流逃避贈與稅者，要特別注意，孩子如果平常沒有存款的習慣，或是一下子金額多到不合理的話，小心國稅局找上你！

 一位父親想把名下價值1100萬的房子，移轉給30多歲的兒子，但想要避掉贈與稅減少負擔，因此向銀行貸款800萬元，其餘300萬元由兒子戶頭匯款，完成「買賣」房屋的交易金流。

原本以為這樣可以避開贈與稅，但是兒子戶頭內突然多出的300萬，讓國稅局找上門、詢問這些存款是哪裡來的，雖然兒子表示是靠平常生意獲利賺取，但是因為提不出確切證據，仍遭到課稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依據遺產及贈與稅法第5條規定，只要是二等親內的親屬間財產買賣，皆視同贈與必須要課徵贈與稅，除非納稅義務人能夠提出已支付價款的確實證明，才可以免除。

鄭文在說明，一般親屬間不動產買賣金流部分，可以區分為「自備款」和「銀行貸款」2部份。

如果要用買賣的方式，那麼自備款必須是買方的自有資金，或不是由出賣人貸與提供擔保向他人借得者。因此，當國稅局要求提出資金證據時，買方如果平時有存錢，只要提出購屋交易前的定存解約、保險費解約、其他不動產向銀行的抵押貸款等等，這些都是可以當成有力的證據。

但如果買方戶頭突然出現大筆存款，即便從帳目上看不屬於賣方、親屬匯款，但提不出合理、具體解釋的話，國稅局依然會課贈與稅。

鄭文在指出，就算買方交易時需要辦理銀行貸款，但其「償債能力」也是國稅局稽查的重點。

舉例來說，買方所得稅若是報年收入36萬元，但是卻向銀行房屋貸款年繳48萬元，也就是一個月要繳納4萬元，就會被認為沒有「償債能力」，還是會被課贈與稅。

除了贈與稅，二親等之間不動產買賣，還存在契稅、土地增值稅需要繳納。鄭文在說明，許多人以為只要在220萬元免稅額內辦理贈與，就不用繳契稅、土地增值稅。

其實不然，無論買賣或是贈與不動產，買方都需要繳納契稅、土地增值稅，除非是繼承案件才免納契稅、土地增值稅。

鄭文在提醒民眾，如果要辦理二親等不動產買賣前，相關的稅費都一定要先查算清楚，避免省了贈與稅，卻要繳大筆的契稅、土地增值稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市地政局特別提醒，民眾於購買預售屋時一定要先做功課，掌握三重點，保障自身交易安全。

重點一：簽約前先上地政局官網「業務專區/不動產交易/預售屋銷售管理專區」了解該建案之買賣定型化契約是否已完成核備，並可至「台北市預售建案契約核備地圖」，或內政部「不動產交易實價查詢服務網」按圖索驥查詢已核備契約，方便比對建商提供之買賣契約是否與核備契約一致。



重點二：如發現2021年7月1日以後銷售之建案銷售契約未完成備查，或業者提供之買賣定型化契約與備查契約內容不一致，或7月1日前已銷售建案所提供定型化契約內容與內政部訂頒應記載及不得記載事項不符，歡迎向北市地政局查詢或檢附證明文件予以反映。



重點三：確實要求契約審閱期(契約審閱期間至少5日)，以確認契約相關權利義務，確保交易安全。更多預售屋交易資訊，歡迎上台北市地政局不動產交易專區查詢。



台北市地政局並呼籲不動產開發業者，為提升企業優良形象，應主動出示預售屋買買定型化契約備查結果，或契約自主檢查相關文件供消費者參考，且不得要求消費者應繳納預約金、定金或保留金後，方才提供買賣契約書供審閱，發揮自律精神共同為預售屋交易安全把關







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲少子化加上老年化的趨勢下，扶幼比和扶老比在2020年進入黃金交叉，這也讓房市產生了三種新生態現象。(圖/記者張瀞勻攝)

根據國發會統計，今年至8月為止，扶老比增加至23.37%，成為統計以來的新高點，比10年前的14.7％增加了8.67個百分點；反觀扶幼比，則持續走低，10年前為20.37%，今年17.53％，降了2.84個百分點，而2021年總扶養比來到40.9%，撫養的壓力仍然高居不下，也衍生出房市3個新現象。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，扶老比的增加，除了因為現代醫療進步，人類壽命延長，最主要還是「家庭觀念」的變化，過去農業時代以大家庭為主流，子女生養眾多，共同或輪流撫養長輩也較不吃力；但隨著小家庭觀念興起，許多家庭不生或只生一胎，雖然減輕了自己養育子女的壓力，卻也在無形中加重了未來子女照顧雙親的擔子。

張旭嵐表示，少子化加上老年化的趨勢下，扶幼比和扶老比在2020年進入黃金交叉，這也讓房市產生了三種新生態現象：第一種，「小宅蝸居族」，稍有能力買房或透過雙薪收入成家的家庭，因生活負擔和撫養壓力大，只好買間低總價小宅，並減少生育，藉以降低負擔，但也持續造成少子化趨勢。

第二種是「長租樂天族」，部分年輕人無法靠爸媽，又無法獨立買房，乾脆說服自己「買不如租」，雖然沒有資產，但也不會有負債，及時行樂最快活。

第三種則是「躺平繼承族」，習慣和父母同住的獨生子女，或因無力負擔房價而賴在家啃老者，因不想努力賺錢購屋，索性就仰賴父母庇蔭，早早躺平等繼承。

張旭嵐提醒，太早躺平，晚年就無法脫貧！其實小資成家不是不可能，但確實需要跳出舒適圈，首先從降低娛樂型支出著手，再透有規劃的理財，增加財商，並提早設定購屋目標，擬訂計畫，由小換大，用房滾房，這樣就有機會累積資產戰勝通膨，讓人生順利脫貧。