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隨著通貨膨脹，物價飆漲，房價一飛沖天，在賣方市場的操作下，今天不買，明天被成交，造就了買方的購買衝動，買方急了，案件簽立買賣契約書了，買方反悔不買，怎麼辦？

正業地政士聯合事務所表示，按照買賣契約書規定，買方反悔不買，解除契約後，已支付的價金由賣方沒收。如果，賣方反悔不賣，解除契約後，已收的價金加倍返還買方。



衝動型的買賣，在百貨公司常常遇到，在不動產買賣比較罕見，一來產品價錢好高，二來購房猶豫期比較長。所以，違約的情事，並不常見。



但是，為了促銷及儘快簽訂買賣契約，見面談和商業本票簽約成了常態，一來節省時間，二來當機立斷，買賣契約成立後，買方將所簽立商業本票的金額，匯入履約保證帳戶，才開使買賣的流程申報。



問題來了，當買賣契約書成立，商業本票簽立後，買方反悔不買，賣方該怎麼辦？少數買方鴕鳥心態，認為反正只是商業本票，賣方應該會自認倒楣。



故事從此開始，賣方透過存證信函催告程序，解除買賣契約並主張沒收已經支付的價金，將該商業本票送法院本票裁定，取得裁定及確定證明後，至國稅局查詢買方的財產清冊，發現買方有數筆繼承的土地，立即聲請法院強制執行，很快的土地被查封了，並交付拍賣。



屆時，買方知道事情大條了，才願意出面和賣方談違約及賠償事宜。但是，強制執行的人力、物力、裁判費……都是始料未及的費用，其實是可以避免的。



買賣不動產是一件人生大事，多一點考慮、多一點比較、少一點衝動……重點是好聚好散，真的不想買，面對問題，解除契約，是最好、最節省費用的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公寓是30年前的主流產品，不過隨著年齡增長，爬樓梯就成了居住上的一大障礙，若能加裝了電梯，不僅便利性加分，身價也不可同日而語！據實價登錄顯示，北投榮華三路一間30年的老公寓，屋主在2014年增設電梯前，以總價2000萬元購入，每坪單價54.3萬元，而該棟公寓住戶於2016年向台北市申請增設電梯，外牆也整新修繕之後，不但居住品質大提升，外觀賣相也變得更好，讓該戶在2021年4月以2680萬元、每坪68.2萬元出售，光帳面上房價就賺了680萬，增值34％！

台北市推行的「都市更新整建維護政策」，提供增設電梯、外牆整新修繕、結構補強等補助，其中增設電梯補助，最高補助220萬元，從2005年截至2021年10月，已收到53案申請，其中有20案已完工。新北市也分別在2011年2019年推出「老舊公寓裝設電梯」和「電梯特快車」補助方案，最高可獲得320萬元補助，截至目前為止，該方案有25案申請、已有6案完工。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，根據內政部2021年Q2房屋稅籍住宅類數量顯示，台北市5層樓以下住宅約47萬戶，佔全市52.6％；新北市則約84萬戶，佔全市51％。老公寓想透過都更換新貌，整合時程艱辛，改走危老雖然行政流程較明快，也有時程和規模獎勵，但仍需住戶百分百同意，難度亦不低；若申請加裝電梯，同意門檻相對寬鬆，工期也較短，可以說是最直接快速的住宅升級方式。

 

張旭嵐指出，加裝電梯的費用依照每棟建築的情況而不同，通常五層樓高的電梯大約是400~500萬左右，政府可補助最高一半的費用，再由各層住戶依樓高照比例來分攤，那麼每戶分攤的金額可能會從10~50萬元不等，相對於總價的增幅，其實是一筆划算的投資！



不過這麼划算的事情，實務上也是困難重重，張旭嵐分析，公寓加裝電梯最大的抗性，多半是來自低樓層住戶的反對，除了本身對電梯的需求量低，加裝電梯可能會占用到一樓1~2坪的使用空間，後續還有電費分攤問題，因此對於一樓住戶而言，誘因不大！此外，不是每一棟公寓的基地位置都適合加裝電梯，所以每年成功申請的案件量並不多。

 

雖然從公寓翻身變華廈，身價至少成長2～3成以上，不過因此而轉售的案例似乎也不多，因為這些願意出錢升級的住戶，多半都是自用考量，所以往往也比較惜售。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新建案的開價節節高升，中古住宅也連帶跟漲，但新舊住宅的房價到底差多少呢？台灣房屋根據桃園不動產e指通資料統計，桃園市0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差達33.4％，其中有6大行政區，新舊屋價差比高於40％。價差比最大的行政區，是中壢區與觀音區，新舊屋均價分別有56.3％、52.3％的價差；差距最小的行政區，則是平鎮區與八德區，價差比為15.2％、14.7％。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新舊屋價差大的區域，不僅中古屋總價負擔較輕鬆，且有望受新成屋的高價拉抬而補漲，CP值相對高，所以民眾可選購中古屋，可更早達成購屋理想，並發揮增值效益。



中壢區的新舊屋價差10.7萬元，高居全市之冠，一來是新案房價漲勢鮮明，拉開了與中古屋的差距；二來則是中壢幅員廣大，各地的發展差距大，房價水位也因而出現明顯落差。比如高鐵特區交通發達、重大建設雲集，吸引指標建商蜂擁推案，房價為桃園市的領先群，尤其是近捷運站的核心區，新案價碼已突破4字頭；於此同時，過嶺、龍岡等地，卻仍不乏1字頭的中古屋，一來一往之下，拉開了新成屋與中古屋的價差距。

 

令人意外的是，向來被認為是桃園市蛋殼區的觀音，新舊屋價差竟僅次中壢。江怡慧說，觀音的工業區眾多，近年受惠產業發展及就業人口移入，讓僅有約7萬人的觀音房市紅得發紫！2021年度桃園市府兩度標售觀音區土地，分別吸引80封、233封的投標人馬搶標卡位，可說是盛況空前，地價也因買氣熱絡而上漲，並使觀音的新案房價朝2字頭邁進；不過觀音區早年的大樓華廈，均價還在1字頭，新舊屋的價差相當明顯；由於觀音整體均價約16~18萬元，相較於青埔高鐵特區、過嶺重劃區等地仍屬親民，對買盤具有強烈吸引力，使得蛋殼區的觀音房價也瘋狂，醜小鴨變天鵝，黑鄉變黑金！



江怡慧也提到，桃園市有六區的新成屋與三區的中古屋，房價站穩2字頭。其中桃園區新成屋單價已站上30.1萬元，中壢區則以29.7萬元緊追在後。

 

至於八德區新舊屋平均單價分別為21.8萬元及19萬元，價差比14.7％，為桃園市新舊屋價差最小的行政區，接序是平鎮區15.2％、大園區20.5％及龜山區20.9％。江怡慧表示，房價差小的區域，因新案高度集中在新興開發區，如八德擴大、A7重劃區等地，這些地方的房價仍還在起漲階段，使新案價格相對親民，加上區內的中古屋，大多座落於發展成熟的熱鬧市區，生活機能比重劃區完善，所以房價更保值，因此縮小了新舊屋之間的價差，購屋者可視自己需求與購買能力選擇產品！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南議員質詢南市土地開發問題，市長黃偉哲表示，根據內政部的統計，台南的房價所得比約7.9倍，台北市的房價所得比15.79倍，台南市人口近年並未有顯著增加，房地產價格上漲，主要應非土地供需問題而造成，應是炒作因素較大，2014年宣布禁止3公頃以上自辦重劃後，也未見台南土地價格上漲，而是待2019年台積電宣布進駐南科後，才帶動了台南房地產價格上漲，而非限制自辦重劃造成土地供應不足導致。

地政局長陳淑美表示，南市府自縣市合併後，已完成公辦土地開發共327.66公頃；而自辦市地重劃完成共有25區，面積約138.46公頃；相較之下，公辦土地開發所開發之土地面積較大，且所費時程較短，效率較高。目前落實公辦市地重劃為主的政策不變，除了現在辦理中的永康物流及轉運專區、麻豆工業區、北安商業區、仁德等4區公辦重劃區外，已啟動永康崑大路、永康六甲頂醫療專用區、怡中、喜樹灣裡等4個公辦重劃區，加上以區段徵收辦理開發之永康砲校，南科FG等開發區，開發總面積約385.16公頃，未來已擬定5年計畫，加速開發、提供住、商、工及公共設施，滿足市民需求。以近來陸續完工的永康鹽行國中暨附近地區區段徵收、新營長勝營區市地重劃為例，皆不到3年就完工，並分別獲得「行政院公共工程金質獎」及「2021全球卓越建設獎-銀獎」殊榮，可見公辦土地開發品質有保障且有效率。



台南市針對供給不足部分，並非僅由市地重劃方式辦理，這些開發中、規劃中之整體開發土地僅佔南市都市土地約3％，並非影響土地價格之主因，如何均衡都市土地的供需問題，需從整體都市計畫、人口變遷以及產業需求來通盤檢討，並透過推動都更、推動危老等多元管道才能有效增加不動產市場的供給，來活化都市土地利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

  9月的全國租金指數最新出爐，再創歷史新高！專家分析主因除了在都會區民眾要想「租轉買」門檻不低，帶動需求攀高外，房價上漲也墊高了租金行情，而這一波上揚，甚至連倉庫、地下室的租金也跟著漲！

9月全國租金指數衝上104.65新高。圖／翻攝自內政部不動產資訊平台

租轉買不易、房價墊高　9月租金指數創新高！

攤開內政部最新公布9月全國租金指數，本月指數與5、6月下跌的2個月拉開差距，衝上104.65，再創歷史新高，大家房屋企劃研究室副理郎美囡舉例，竹科等科技園區周邊，租金漲幅就相當大，房價一路往上揚，導致房價墊高租金水平，尤其北市的老屋房價整體年增6.3%，以南港漲勢近兩成最兇。

30年以上老宅房價變化。圖／非凡新聞 製圖

租金指數上揚的另一個原因，專家分析，是因為都會區的購屋門檻高，租屋族要想轉為買房一族實在不容易，只好選擇租屋，帶動「整體需求升高」。郎美囡表示，雖然說政府一直在力推社會住宅，但是畢竟整體的量體，若要能夠撼動整個租金市場的價格，還是相當有限。

疫情後店面租金漲　電商帶動「倉庫、地下室」身價

店面租金漲幅也不遑多讓，像是北市晴光商圈因為疫情而空租的店面，原本租金5.5萬，現在重新招租開價6.5萬，直接多了多1萬，相當可觀。東龍不動產資深經理陳泰源分析，5、6月疫情衝擊下，可能導致房東一段時間沒有收到租金，所以房東也會有資金周轉的壓力。

房仲觀察，住宅租賃上，地下室與鐵皮頂加的開價已經追上一般房屋。圖／非凡新聞

另外，由於電商帶動如「幽靈廚房」的誕生，改變了零售店面需求，導致店面租賃價格出現影響，陳泰源表示，有很多倉庫類型、B1地下室、位於蛋白區的店面，只要搭配物流，其實一樣可以做生意，這類店面租金也連帶一起上漲。

陳泰源也觀察到，住宅租賃上，地下室與鐵皮頂加的開價，已經追上一般房屋，這也顯示租屋需求其實有增無減，租金短期內要下跌恐怕十分困難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據財政部針對營業人地址登記樓層最新統計，在店租飆漲下，許多行業不鍾情於一樓選擇往上或往下發展，在比重上，雖然一樓仍是大宗，可是2~5樓，甚至於更高樓層也頗受青睞，地下室也佔有了相當比重；在區域上，北市已經有超過5成的營業人不登記在一樓，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，隨著社群媒體的發達，業者反而不一定需要店面創造聲量與黏著客戶，加上微型創業風起，業種型態多元化，越來越多營業人不限定自己的營業地點，對於店面房東來說也是一大考驗。

上下發展成趨勢，業種型態大不同



徐佳馨指出，從這份統計來看，可以看出雖然一樓仍是大宗，但結構有很大的不同，開業時間30年以上的營業人多在一樓，經營一定時間以上的業者反而勇敢轉向其他樓層，同時，都會區因為租金等因素讓業者轉向其他樓層，中南部與花東地區的業者仍有9成以上鍾情一樓。

 

在業種型態上，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，彩券、典當與檳榔業因為業種特性，多數仍在一樓，但某些營業面積大，例如月子中心與健身房，或是以專業性吸引客戶的產業，如保險、專利人與報關行等，就會轉進其他樓層，甚至於地下室以節省開支。



租客經營更靈活，零售市場受挑戰



疫情之後零售市場出現改變，郎美囡也認為，現在營業人會更多元的展示自己的競爭優勢，傳統上需要一樓在才利於觸及消費者，同時有廣告效益，後疫情時代下，多元管道讓業者不限於一定要在一樓營業，這是營業人的新機會，也將會是日後的大趨勢。





 

疫情引起大家對居家環境的重視，而都市綠化程度，不僅是生態城市永續發展的重要項目，更是防疫宅新指標。根據農委會林業試驗所研究，台南的綠覆率為六都第一，台灣房屋集團趨勢中心統計，全台南共擁有492座大小型公園，其中又以安南區公園最多，共計98座，公園總面積同樣居全市之冠，達27.4萬坪；然而，安南區雖居公園數與總面積榜首，但因人口為全市第二高，以19.6萬人來換算，每人可享有的公園綠地面積僅約1.4坪；反倒是人口少三倍，卻擁有25.3萬坪公園綠地面積的安平區，人均綠地面積高達3.8坪完勝，成為市心精華區中，每人享有最多綠地的地區。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，公園綠地除了是休憩空間，更是都市之肺，可以改善空氣品質，也具住宅間緩衝隔離的機能，增加棟距和視野，且採光佳，中高樓層更可坐擁永久景觀優勢。因此訴求公園第一排的物件，人氣高、身價高，而在疫情之後，居住環境擁有「綠地可及性」，防疫性也高，也成為疫後時代，民眾挑選健康宅的新指標。

據台灣房屋統計，台南市中心5座大型公園，2021年中古屋房價因疫情升溫竄升，與2019年疫情爆發前相比，包括著名的東區「巴克禮公園」、南區「水萍塭公園」、安平區「府平公園」等，房價均有1~3成的漲幅，台南火車站附近、佔地14.6公頃的「台南公園」，更有近4成的漲幅，顯示出這些環抱綠意的健康公園宅，在疫情時代更具價值性。

台灣房屋台南文元加盟店店東黃也豪表示，以台南公園生活圈來說，屬於早期開發的舊社區，公園南北路上多為屋齡20年以上透天與華廈，雖然建設題材不多，但位處台南火車站商圈，也鄰近台南醫院，生活交通機能便利，所以一些屋況不錯的中古物件仍受青睞，加上近年零星新案進駐，因此帶動房價進而受惠。



黃也豪也說，公園周邊的土地成本高，第一排公園宅房價，通常比區域行情高出1~2成，如果有預算考量，首排低樓層戶別，或公園第二圈步行可及的區段，也是不錯的購屋選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據中華民國統計網資料顯示，台灣「物價指數」10年期間上漲8.93％，永慶房產集團2021年第4季房產趨勢報告，63％受訪者看漲房價，70％消費者認為近一年房價上漲5％以上，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，「房地產的確具備抗通膨優勢。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，「銀行利率很低，利息所得還要扣稅，而通膨讓錢越來越薄，還不如拿來置產保值。」

通膨潮流！置產2房產品變成搶手貨



通膨壓力蔓延全球，不動產保值特性受到注意，具備「低總價、易入手、好轉手」特性的「2房格局」產品成為市場搶手貨，這類產品，成為年輕首購族、資產保值族的新寵。台中「崇德薈」預售案「2小時50戶2房產品銷售一空」，引起內政部與台中市政府關切，無論銷售過程是否合程序，但可看到「2房」產品搶手程度。另外，基隆熱銷的「新橫濱」建案，開賣不到一個月就成交100餘戶，主力坪數都是2房26坪格局居多。所以，現階段買房「鎖定2房格局就對了！」



置產雙選！重劃區穩健上漲4原因



全台灣房地產的重點發展區域就是全新的重劃區，根據過去經驗認證，重劃區會出現房地產價格穩健上漲的主要原因有4點，(1)街廓整齊規劃，有國際城市開發概念，(2)公共建設推動，引領區域房地產增值，(3)入住門檻整齊，形成高品質居住環境，(4)使用分區明確，清楚規劃商業住宅區。這4個特質，是目前已開發都會區(舊市區)無法做到的城市規劃，因為重劃區生活區域的建設新穎與未來增值性，造成越來越多人買房的選擇焦點，會鎖定在新開發區/重劃區。



聰明置產！14分鐘捷運車程，房價省1/3



板橋「江翠北側重劃區」具備房地產持續增值4大原因，還鄰近捷運板南線的暢快通勤路網，根據捷運局網站調查，從捷運板南線江子翠站出發前進忠孝復興站僅需約14分鐘捷運車程，每坪房價卻有高達百萬元的價差，同樣的全新建築，兩站之間在江子翠站僅需1/3的總價(見附表)，就可以達成置產目標，是年輕人高CP值的買房區域。

















 

新北優選！板橋江翠北側重劃區



以新北市來說，「置產選擇蛋黃區的板橋是不會錯的選擇！」房地產業者這麼說道，而板橋「江翠北側重劃區」是現階段房市最熱門的區域，置產挑熱門區域就對了，然後再把握建築產品必須具備「近捷運車站」的條件。以座落於華江六路的「日健滙」建案為例，位於江翠北側重劃最精華的D、E區地段，處於重劃區與板橋市區交界的地段，生活機能近距離接軌市區的成熟機能，方便性更高。該建案距離含金量最高的捷運板南線江子翠站僅約350公尺，符合「捷運宅」最佳通勤500公尺定義的範圍內。

 

最佳理財！通膨時代買房置產最保值



在通貨膨脹的時代裡，把錢放在銀行領利息是最不聰明的理財，把錢放進股市則是「有輸有贏」，股市老手都知道，投資股市只有20％的投資者真正獲利，因此，「挑一個好地段、好產品、合理價」的房地產，進行長期持有，則是對抗一場長期通膨的最佳理財手段。

 

台北市住宅老化速度快速，政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建，根據台北市建管處公布的危老資料顯示，台北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，統計核准的559案之中，有高達55％的改建案門牌都在巷弄內，顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來，另外，統計還顯示50坪以下的基地面積，平均可爭取到24％容積獎勵、100坪以上則平均可以爭取到36％的獎勵，基地面積越大可以獲取高額容積獎勵的機率越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店，因為所有權人單一，不僅沒有複雜的整合問題，參與危老改建還可以獲得40％的容積獎勵，因此申請狀況相當踴躍，不過統計台北市的危老案件，有一半通過審核的個案都處於巷弄之內，顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果，不過受限於基地面積等因素，小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件，因此平均申請到的容積獎勵較低，100坪以上的建築物容積獎勵比起50坪以下多了將近5成。



台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半，除了住宅老舊改建需求殷切外，與參與者的意願也有顯著關係，通常大馬路邊一樓店效較強，但改建前後價值增值效益有限，因此屋主參與的意願也會受到影響，不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱，反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

 

北市危老的容積獎勵方面，目前已核准的559件重建計畫案中，有249件獲得容積獎勵最高上限40％(即獎勵法定容積30％，外加時程獎勵10％)；申請容積獎勵平均為33.48％；最低申請容積獎勵值為8％。



雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益，不過並非所有區域都能受惠，主要因為台北市房價水準較高，二方面巷弄內的小面積開發，造價成本都會比大面積開發的成本高上許多，若是北市以外的小巷弄，開發商進去整合的意願都會相對低落。

 

據實價登錄統計，新北市三重重新路二至五段房價橫跨2字頭至6字頭，在地房仲表示，重新路為三重的主要幹道，有一段到五段橫跨4個捷運站，因為三重發展較早，因此新舊房屋交錯而成，重新路五段又有大片工業用地，這也是重新路一條路房價價差大的原因。

根據新北市三重地政事務所第二季實價登錄行情分析表，重新平均房價橫跨2字頭到6字頭，中古的公寓單價為28-39萬，中古的大樓單價為37-56萬，而新成屋大樓的單價為53-61萬。

信義房屋三重雙捷店主任林育諄表示，重新路為三重區的主要幹道，沿路商圈都以重新路為中心發展，更有台北橋站、菜寮站、三重站、先嗇宮站4個捷運站，因為三重發展較早，因此重新路上透天厝、公寓、中古大樓、新成大樓交錯而成，而重新路五段又有大片的工業用地，因此也是房屋單價落差橫跨2字頭到6字頭的主因。

而重新路一至四段與重新路五段相隔一座重新橋，林育諄表示，重新路五段尤其近神農街一帶，有大片的工業用地，早期以工廠居多，居住密集度不高，有部分屋齡20-30年的電梯大樓與少數公寓，因此那一代的房價偏低，公寓單價行情約20-25萬，大樓單價行情約25-30萬。

而重新路一至四段則為三重市區，人口密集度高，林育諄表示，社區大樓以屋齡10年內與屋齡20年左右的大樓居多，屋齡10年內的大樓，指標社區單價為55-60萬之間，屋齡20年的大樓單價則是42-45萬之間，以屋齡為影響房價的主要因素。

林育諄觀察，重新路上的公寓多為在地老三重人居住，釋出量很少，而比較多的是電梯大樓的小換大、舊換新的購屋族群，而重新路因緊鄰捷運站，因此也有部分沿捷運而來的外地購屋族群。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】