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據新莊地政事務所統計，新莊頭前重劃區今年第一季平均單價為48.7萬，較去年同期成長12%，專家表示，頭前重劃區發展已成形，又受惠重大建設到位、環狀線通車、純住宅生活環境佳等3原因，買氣熱絡拉抬房價提升。

過去頭前重劃區的量體太大、建設又未到位，因此在103-104年之間房市下修時，大坪數物件向下修正至3字頭，小坪數則是4字頭，信義房屋新莊頭前店店長許智翔分析今年第一季頭前重劃區漲幅亮眼的原因，建設發展到位、環狀線通車、純住宅區環境單純等3原因。

許智翔分析，第一，北新莊的重大建設都已到位，例如中央合署大樓、新莊宏匯廣場、眾多企業總部大樓也完工，區域的整體發展開始有台北市中心商業區的雛型，買賣雙方對建設有感，也提升了對未來發展的預期心理，因此提升買氣。

第二，環狀線通車，也讓新莊地區的居民進台北市區更方便，許智翔表示，環狀線幸福站1站就可連接新莊線，3站就到台北車站，而許多從雙北外溢過來的購屋族也會比較環狀線行經各地區如中和、板橋、新店各區，新莊頭前重劃區房價仍在4字頭，且街道重劃新穎、屋齡也較新，比較之下會選擇在新莊購屋。

許智翔表示，第三則是頭前重劃區的建案都已發展成形，居住屬純住宅環境，但隔一條馬路也能享有新莊副都心重劃區的重大建設與商業設施，因此拉抬單價，許智翔分析，頭前重劃區新成屋單價約在55-63萬之間，而10年內的中古大樓則是單價在46-50萬之間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

網友討論，跨縣市買房的購屋族因為不熟悉地方，有時看到喜歡的建案或社區就下手，卻不知道是在地評價不好的建商，或是曾有爭議、賣不好的建案，甚至還可能遇到不知道購屋地點會淹水等問題。對此，專家表示，無論買預售屋或成屋，都可以先請教在地經營較久的房屋仲介，或是親自多繞幾圈、向街坊鄰居打聽；另外，如今網路社群發達，不乏討論群組，又或是實價登錄2.0上路後，預售屋資訊也必須揭露更多，都可以事先上網查詢。

另外，信義房屋永康鹽行店店長李聿旌也舉例，包括該地段是否容易淹水、空汙問題嚴不嚴重等，也都是外地客比較難立刻掌握的；大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡則說，常遇到外地客不了解當地交通狀況、以前土地的用途，而衍生後續糾紛，例如平常去看屋覺得車流順暢，其實上下班尖峰時間「超級塞」，或是建物坐落的土地早期是垃圾掩埋場、墳墓區等。

李聿旌指出，無論外地人或本地客購屋，首先都要評估工作地點、子女學區、通勤時間後，進一步選擇鎖定的區域看房，接著也要挑選機能、公園綠地等條件是否符合期待。過程中，如果對於該區域不熟悉，又怕遇到「踩雷」的社區、建案、地點，最直接的方式，就是找到好的房屋仲介，能夠將區域的優缺點逐一說明；其次，也可以上實價登錄網站查詢建商備查的契約內容，以及是否有更名過等。

郎美囡則建議，現在網路發達，網路上有很多討論地區與建案的群組或社團，如果對該區域、建案不熟悉，不妨上網詢問或爬文；再者，許多建商的代銷人員都是「跑單」性質，未必長期經營某一區域，因此無論買新屋或成屋，不妨都可以找在地經營比較久的房仲業務打聽；最後再透過自己親自走訪，尤其尖峰時段騎車或開車「體驗」一遍，並向街坊鄰居打聽，通常都能避免後續爭議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

　不動產驟增，引來國稅局注意！南區國稅局表示，個人選案時，發現轄區內有民眾不動產遽增，進一步查核資金來源時才發現，當事人透過海外獲利逐年購買保單，保費逾6665萬元，卻從未申報基本所得額（最低稅負），連補帶罰最高恐達到1770萬元。 

　南區國稅局發現，這位富豪是2017年到2020年陸續購買利率變動型美元終身保險共計10張，投資的保費約為217萬美元，換算新台幣約6665萬元。 

　國稅局好奇資金動向，並查核其外幣帳戶，發現帳戶金額變動不大。所以請他說明美元保單的資金來源和性質，這位富豪才坦承，是投資香港的公司，該公司幾年來獲配的股利都未匯回到國內，而是由該帳戶直接投資保險公司帳戶購買外幣保單。 

　這位富豪以為，拿海外所得去買保單就不用申報基本所得額，南區國稅局說，海外所得依規定應申報基本所得額；如果保單有收益又是另一件事情，應分階段來看。 

　為此，南區國稅局核定，這位富豪2017年到2020年的海外所得6665萬元，應補徵基本稅額達885萬元，此外，這是屬未申報案件，最高可罰漏稅額1倍，連補帶罰上看1770萬元。 

　南區國稅局指出，除民眾的個案外，近日轄區內還發現另一件類似個案；提醒納稅義務人如果個人海外所得，每一申報戶全年海外所得超過100萬元就應該全數計入基本所得額，並依規定申報繳納基本稅額，以免漏報遭補稅及處罰鍰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

撰文者：邱韞蓁 編譯

10月13日，美國勞工部公布最新數據，9月份消費者物價指數（CPI）年增5.4％，不只高於8月份的5.3％，也高過經濟學家原預期，未來幾個月恐怕還將繼續上漲。

對此，許多金融界大咖已跳出來表示：「通膨並非暫時性！」這包含高盛總裁桑頓（John Thornton）、貝萊德執行長芬克（Larry Fink）、摩根大通執行長戴蒙（Jamie Dimon）、美國銀行執行長莫尼罕（Brian Moynihan）等。

摩根士丹利執行長高曼（James Gorman）呼籲聯準會（Fed）明年（2022）1月就該升息，稱需「戳破當前的泡沫」；正大聯合國際會計師事務所首席經濟學家史萬克（Diane Swonk）則說，通膨恐怕要到2023年才會顯著緩解，警告聯準會若緊縮動作太慢，將面臨嚴重風險。

《CNBC》報導，9月會議紀錄顯示，聯準會可能最快在11月啟動縮表，減少每月1200億美元的購債規模，預計在2022年中之前結束。此外，18名官員中，有一半預計將在2022年升息，幾乎全部官員支持在2023年升息。

本週，聯準會副主席克拉里達（Richard Clarida）表示，在高通膨、促進就業下，縮減購債的條件幾乎已經滿足，11月縮表，可說「勢在必行」。另一官員，聖路易聯準銀行總裁布拉德（James Bullard）更支持在明年春天或夏天就升息。

房屋借貸利率也漲，衝擊購屋族

然而，緊縮政策消息一出，房貸利率也應聲上揚。《CNN》報導，美國房地美（Freddie Mac）統計，截至10月14日當週，30年期抵押貸款固定利率升至3.05％，創4月以來新高。15年期貸款利率則升至2.3％。

今年（2021），30年期房貸利率多穩定維持在3％以下，但房地美首席經濟學家哈特（Sam Khater）說：「隨著通膨壓力升溫，現在預計利率會繼續上升；高漲的房貸利率和房價，代表購屋族將面臨更大挑戰。」

此外，利率上升，代表再融資對民眾的吸引力也越來越小，未來幾個月抵押貸款需求可能會減弱。美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association, MBA）經濟與工業預測副總裁喬爾．坎（Joel Kan）表示：「利率走高，借貸者看到的激勵效果減少，我們預計再融資活動會陷疲軟。」

據該協會統計，上週，再融資貸款申請占總申請的比例為63.9％，前一週為64.5％。再融資指數（The Refinance Index）則下滑1％，比去年同期少了16％；購買指數（ Purchase Index）雖然上升2％，但仍比去年同期少了10％。

購屋者該如何應變？《CNBC》報導，如果買家負擔能力無法改善，恐怕得退出房地產市場，態度宜趨向保守。理財網站Bankrate.com建議，民眾應先審視收入與債務平衡，確定好能負擔多少房屋價格。尤其，英國《鏡報》（The Mirror）提醒年輕的首購族，因職涯經驗較少，傾向借入更高金額，所以更有可能拖欠貸款。

此外，英國《每日快報》（Daily Express）指出在升息的市場氛圍下，或可選擇鎖定現在較低的長期固定利率，同時貨比三家，找出最有利自己的貸方。

房地產網站Realtor.com資深經濟學家拉裘（George Ratiu）表示，與今年上半年過熱的房市相比，10月中銷售的房屋數量有所改善，讓房價成長幅度趨緩。「終於，買家與賣家似乎能踏出疫情引發的衝動與混亂，再次站穩腳步，重新審視下一步。」拉裘如是說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄楠梓近期不但因積體電路大廠可能進駐的話題，房市交易價量持續飆高，官方統計，其區內戶數、人口數，自縣市合併至今，分別有2成及1成的增幅；因為如此，看準區段人口紅利與未來發展性，近期許多連鎖業者紛紛插旗進駐，包括咖啡、餐飲、藥局、健身房、生活百貨、便利商店等。

信義房屋楠梓店專案經理簡怡仁盤點，今年以來在楠梓尤其高大特區新開幕許多品牌，包括7-11便利商店、星巴克、大樹藥局，以及在高雄有知名度的第八街生活百貨及健身房等。另據了解，9月份楠梓也開幕多間燒肉、鍋物、飲料店，日後也預計會有其他五金百貨及家電品牌進駐。

究其原因，簡怡仁指出，楠梓人口近年維持正成長，居住人口眾多，有辦法支撐越來越多店家經營。根據高雄市民政局統計資料，截至今年9月，楠梓區戶數有7萬5808戶，人口數則有19萬144人，與10年前、也就是縣市合併後的2011年9月相較，戶數成長2成，人口數也增加近1成。

其次，簡怡仁認為，近期盛傳積體電路大廠要進駐中油五輕舊址，帶動北高雄房市熱度，看準現階段話題性、未來發展性，也會刺激各家業者進駐意願。

再者，簡怡仁表示，由於多數到楠梓插旗展店的業者，都是循「租空地，自己興建店面」或是「直接租土地與建物」兩種模式，而楠梓的租金行情相對市區來說仍相對可負擔，也是業者更願意進駐的另一原因。以高大特區為例，若只租土地，每坪月租金約350元，以多數業者承租500坪或千坪來算，月租金約10幾萬至30多萬；而若租土地且土地上又有建物，每坪月租金約落在1200至1300元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康的復國商圈，區域內以中古大樓為主力產品，唯區段地理位置夾在東橋重劃區及平實營區之間，受兩地房價帶動，最新實價登錄揭露已出現3字頭成交單價。在地房仲進一步說明，3字頭行情主要出現在小坪數華廈新建案，區段5年內產品單價仍多落在25萬以內，中古屋產品則尚有1字頭，不過受到大環境帶動，也已經逐步往2字頭靠攏。

實價登錄揭露，今年前三季台南市永康區大樓、華廈成屋的成交單價，扣除1樓與特殊交易後，不乏突破3字頭的案件，除東橋重劃區出現36.3萬、坐3望四行情，一向被認為是房價相對親民生活圈的復國商圈，區域內復國一路上，也出現3字頭以上的成交單價。

信義房屋復國店店長黃彥鈞分析，目前復國商圈有可能超過3字頭行情的產品包括大樓及華廈1樓店面，也有部分是整棟規劃套房或小坪數2房格局，總價介於600至700多萬，但單價相對較高，主要是置產客買來收租，亦有一些預售建案開價在28至30萬之間。整體來說，復國商圈5年內新屋的單價，仍會落在25萬以內，距離全面站上3字頭還要段距離。

但黃彥鈞表示，由於復國商圈本身鄰近交流道，交通便利，其地理位置又介於東橋重劃區、平實營區之間，兩者新屋的成交單價多在3字頭，甚至出現坐4望5行情，因此，過去房價基期相對低的復國商圈，近期也顯著被帶動，買盤多來自原本打算購買東橋或東區的自住客，考量房價漲太快，轉而到復國商圈看屋，進一步推升交易價量，尤其越靠近東區、東橋的社區，價格越高。

黃彥鈞說明，以目前行情來說， 1、2年前復國商圈屋齡5年以內新古屋，單價約在20萬左右，如今漲至25萬以內，至於主力產品屋齡20年左右的中古大樓、華廈，以標準3房最搶手，即使沒有車位去化也快，主要是屋況未整理的物件，單價尚落在14、15萬左右，整理過後則約17至19萬之間，部分單價也漸漸往2字頭靠攏。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

針對已退場、將退場，或經營有困難的旅館，內政部近期研擬「旅館轉社宅」相關計畫，具體利多消息已釋出，除賦稅優惠之外，更提供裝潢修繕及租金差額補助。對於此計畫，內政部態度看起來勢在必行，不過或許有民眾會感到困惑，過去不是說過，旅館用地不能作住宅使用嗎？難道旅館轉作社宅，不會違反使用分區規定嗎？

商業區建物　一定比例要商用

關於使用分區，我們先來看看旅館的設置標準：在台北市，商二、商三、商四用地，旅館可以直接申請設置；住三、住四、商一用地，同樣也可設置旅館，不過得滿足特定條件。至於社會住宅，根據規定，則可設於住宅區、商業區，以及公共設施用地，範圍十分廣泛。因此，若只看各地使用分區標準（如「台北市土地使用分區管制自治條例」），旅館轉社宅「似乎」是可行的。

不過，要注意的是，各地在進行都市計畫時，也可能在計畫書中訂定更細部的「土地使用分區管制要點」，其中若有特別劃設「旅館區」、「特定商業區」等，通常就會嚴格規定不得變更為其他用途。因此，「旅館轉社宅」在這類地區應該很難實行。

另外，「旅館轉社宅」除了看「使用分區」之外，還得看「建物用途」。雖然一般規定商業區內可設「住宅」，但多會規定須有一定比例空間供商業使用。內政部先前表示，會「吸收整棟民間房舍」（旅館）轉作社宅；然而，依據前述規定，一棟商業區內「建物用途」原為旅館使用的建物，想要改作「社宅」，就不可能是「整棟」，因為它還須有一定比例作商業用途。

不想帶頭違法　需輔導用途變更

更重要的是，內政部雖積極推動，但依照建管相關規定，「旅館轉社宅」並不是「說變就變」的。在每棟建物的使用執照上，都會標示該建物的用途；若未依規定申請變更使用，就會觸法。因此，內政部推動旅館轉社宅，若不想「帶頭違法」，就必須輔導業者辦理建物用途變更。

建物用途變更，牽涉到「建築物使用類組及變更使用辦法」。根據該辦法，「供不特定人士休息住宿」的「旅館」，若要改為「供特定人短期或長期住宿」的「住宅」，就需要先進行許多項目（如通風、日照、採光、防音等）的檢討，若不符條件，則需先進行施工；而且，用途的變更，通常還要經過都市審議會許可，整體而言曠日廢時。

變更曠日廢時　辦理速度應加快

「旅館轉社宅」在建物用途變更上阻礙重重，但既有的建管規定，目的即在避免不當使用、維持民眾生活品質。住展房屋網企研室強調，內政部推行此計畫，首先必須輔導業者辦理建物用途變更；此外，更要在不混淆使用分區及建物用途的前提下，加快案件處理速度。否則一拖數月、半年，疫情走了，原本可能成為社會住宅的旅館也許就「改變心意」了。

有關媒體報導台北市公寓大廈管理委員會報備率只有四成一事，經查計算方式係以「內政部考核公寓大廈管理組織報備及相關業務」之1995年以前7層樓以上應報備和已報備之比例。另台北市不分屋齡7樓以上領有使用執照之公寓大廈數量為10,823件，其中6,422件已向市府完成組織報備，報備率近六成。又1995年公寓大廈管理條例發布後領得使照之公寓大廈之報備率已達87％。

1995年以前之老舊公寓大廈因現行法規無強制成立管理組織之規定，故台北市每年辦理5場次公寓大廈法令說明會，加強宣導相關法規及管理組織之重要性，並自105年起辦理免費輔導公寓大廈成立管理組織計畫，積極輔導公寓大廈成立管理組織，自輔導計畫開辦以來「內政部考核公寓大廈管理組織報備及相關業務」皆連年為六都第1名。又針對1995年以前無法規強制成立管理組織之公寓大廈透過「派員訪視社區」、「補助公寓大廈共用部分維護修繕費用」、「編撰台北市公寓大廈管理組織報備申請參考範本」及「結合危老推動師加入輔導機制」等策進作為持續精進。



建管處表示，為杜絕類似高雄城中城大樓失火事件憾事發生，將就屋齡30年、11層樓以上、複合式老舊公寓大廈，優先訪視成立管理組織意願，並檢討研議提高有關涉及公共安全設備修繕之補助比例，另針對違反公寓大廈管理條例第16條第2項，於樓梯間、共同走廊、防火巷等處所堆置雜物等違規情事加強查察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 不動產驟增，引來國稅局注意！南區國稅局表示，個人選案時，發現轄區內有民眾不動產遽增，進一步查核資金來源時才發現，當事人透過海外獲利逐年購買保單，保費逾6665萬元，卻從未申報基本所得額（最低稅負），連補帶罰最高恐達到1770萬元。

南區國稅局發現，這位富豪是2017年到2020年陸續購買利率變動型美元終身保險共計10張，投資的保費約為217萬美元，換算新台幣約6665萬元。

國稅局好奇資金動向，並查核其外幣帳戶，發現帳戶金額變動不大。所以請他說明美元保單的資金來源和性質，這位富豪才坦承，是投資香港的公司，該公司幾年來獲配的股利都未匯回到國內，而是由該帳戶直接投資保險公司帳戶購買外幣保單。

這位富豪以為，拿海外所得去買保單就不用申報基本所得額，南區國稅局說，海外所得依規定應申報基本所得額；如果保單有收益又是另一件事情，應分階段來看。

為此，南區國稅局核定，這位富豪2017年到2020年的海外所得6665萬元，應補徵基本稅額達885萬元，此外，這是屬未申報案件，最高可罰漏稅額1倍，連補帶罰上看1770萬元。

南區國稅局指出，除民眾的個案外，近日轄區內還發現另一件類似個案；提醒納稅義務人如果個人海外所得，每一申報戶全年海外所得超過100萬元就應該全數計入基本所得額，並依規定申報繳納基本稅額，以免漏報遭補稅及處罰鍰。







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近來有媒體以「完銷」、「熱銷」等報導營造預售屋建案銷售、搶買情形，且銷售預售屋者於銷售過程未提供完整資訊予購屋者，影響公平交易，有違反公平交易法相關規定之虞。

另銷售預售屋使用之預購單(紅單)亦有未確立買賣標的物、價金情形，或有不利買受人之約定事項，嚴重影響購屋者權益，已違反平均地權條例相關規定，提醒銷售預售屋者，本於自律原則，確實遵守公平交易法、平均地權條例等相關法令規定，維護預售屋市場交易秩序，重視消費者購屋權益。



同時亦提醒購買預售屋之消費者，於購屋前多蒐集相關資訊("內政部不動產交易實價查詢服務網"可查詢預售屋銷售資訊及建案契約)，不急著簽約，避免落入業者之銷售手法圈套，保障自身權益。