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桃園市政府2021年10月5日表示，依桃園市買賣移轉登記案件統計資料顯示，2021年5月買賣登記案件量共計4,753件，較前月(4,551件)增加202件，幅度約為4.44％；與2020年同期(4,230件)增加523件，幅度約為12.36％。此外2021年5月土地移轉筆數為6,947筆，建物棟數為3,896棟，合計總筆棟數(10,843筆)較前月(9,777筆)增加1066筆，幅度約為10.90％；較2020年同期(9,532筆)增加1311筆，幅度約為13.75％。

統計2021年5月全市大樓及公寓交易均價，大樓為21.8萬元/坪，較前月(22.3萬元/坪)下跌2.24％，與2020年同期(20.5萬元/坪)上漲6.34％；公寓為15.2萬元/坪，較前月(15.3萬元/坪)下跌0.65％，較2020年同期(13.5萬元/坪)上漲12.59％。



2021年5月選取7個主要住宅市場之行政區(桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅)分析其住宅類型建物(包含住宅大樓、華廈及公寓)之平均成交單價及成交規模表現。桃園市行政區2021年5月住宅市場成交平均單價，最高為桃園區(24.4萬元/坪)及蘆竹區(23.0萬元/坪)，其次為中壢區(22.1萬元/坪)及龜山區(21.9萬元/坪)。



2021年5月各行政區之成交平均單價與前月相較，平均變動幅度下跌3.14％。近期桃園市不動產交易量，實價登錄資料顯示2021年5月各區住宅交易筆棟數，以中壢(1,115筆)及桃園(1,103筆)2個行政區最高，其次為平鎮區(481筆)及楊梅區(455筆)較多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[周刊王CTWANT] 央行祭出第三波打房措施，房市卻是越打越熱絡，近期各家銀行紛紛調升第2戶房貸利率，台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，房市上漲在合理範圍，屬良性發展，央行打房應該要打到對的地方，遏止不必要資金流入，並思考是否影響到一般民眾的需求，和銀行自我管制導致影響效益擴大問題。

謝昆峯出席2021世界投資者週聯合論壇時表示，從CCIM今年第三季商業不動產投資信心指數（ICI）調查來看，北中南土地開發很熱絡，南部主要是台積電擴廠需求，北部危老都更暢旺進行，都是良性發展，這波上漲主要是總體環境影響，營建成本大漲下，很難期待房價不漲。

謝昆峯進一步表示，台灣早期發展重北輕南，現在產業到南部設廠，就業人口、經濟活動增加，發展是好事，沒有過熱的看法。這次打房大家比較有疑慮的是第2戶寬限期取消，但銀行會不會加強自我拘束，公股行庫調整房貸利息、核貸會不會比較嚴格，國人習慣買房給小孩，原本規畫二代置產，因政府政策調整，有更嚴格審查標準，對民眾造成困擾，須留意信用槓桿成本升高。

對於房市會不會泡沫化，謝昆峯認為，「房地產不理性全面性上漲才會泡沫化，目前看是良性發展、合理狀況。不管是政府機關或民間對房地產投資既有觀念，認為會漲或帶動投資的氣氛，實質上應該要以專業去看它。」

對於台灣不動產投資協會成員影響，謝昆峯表示，很多會員在建案投資比較審慎，要考慮消費者買房的承受度，房地合一2.0把投資客排除，剩下剛性需求，但付出的能力不高，再加上央行信用管制，大家變得謹慎、兩難，明明市場很熱又不敢出手，其他投資標的方面，疫情還沒到盡頭，投資店面和旅館都還是很小心。另外在新形態下，未來企業在選擇辦公室時，對坪數、內部配置或許有不同的想法，也值得關注。

2021世界投資者週聯合論壇目前進行第2天議程，今年活動採全線上論壇方式進行，以｢新常態下的經濟復甦之路」為主題，聚焦新冠經濟金融市場與投資理財新常態，邀請國內外31位重量級貴賓與財經專家，幫助民眾健全財務管理知識與投資理財布局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲台積電進駐高雄市話題，帶動買方湧入，尤其楠梓首當受惠。(圖/記者張瀞勻攝)

台積電不只是護國神山，更「護房市」！樂屋網9月預約看屋數，相較去年同期大增6成4，探究原因發現，高雄市楠梓區、橋頭區貢獻不少，尤其是屋齡5年內的新屋，評估是台積電進駐高雄市話題，帶動買方湧入，加上預售屋房價偏高，部分買方外溢到二手市場，致使當地新屋成新寵兒。

依據樂屋網站上數字統計，9月訪客數相較8月略減2.5%，但相較去年同期仍成長26%，從預約看屋數來看，相較8月略增8%，但相比去年則是大漲64%，顯見今年下半年整體房市熱度仍持續維持，進場的買方數超過去年，且多屬於誠意買方，更有機會出手預約看屋。

觀察9月預約看屋數發現，有不少量體的貢獻來自屋齡5年以下的新屋，佔比超過30%，相較去年9月新屋預約看屋數佔總體25%，還多上5個百分點。

樂屋網認為，928檔期間，大量新建案廣告曝光吸引新買方進入市場，不過因新建案價格偏高，讓不少買方轉向二手屋市場，鎖定屋齡5年內，全新，價格比預售屋略親民的「新古屋」。

如上所述，這樣的外溢效果就在台中市、高雄市顯現，其中又以高雄市的楠梓區、橋頭區最為顯著，分別佔據當地第一名、第二名，相較第三名的鳳山區，預約看屋數可說是翻了2-3倍，其中又以總價500～1000萬元的大樓為主。

從市場傳出台積電新廠要落腳高雄，到中油高雄煉油廠五輕舊址浮上檯面，加上橋頭科學園區的相互影響，帶動這2區房市熱度大幅提升。

樂屋網總經理蕭政華指出，在央行持續進行放款管控，內政部亦強化打擊炒作風氣下，買方應回歸自身需求審慎評估，避免台積電概念房沒跟上，反倒先成了韭菜被收割。

根據《不動產估價師法》第9條規定，不動產估價師設立事務所，以一處為限，不能設立「分事務所」。過去就有估價師因違反此項規定而被裁處，循序提起行政救濟終被駁回之後，決定聲請釋憲；該估價師主張，此規定違背了憲法對於人民工作權的保障，且不符比例原則。

估價師法　禁設分所並未違憲

10月初，司法院大法官對此案作出釋字第809號解釋，認為該規定並未違憲。在理由書中，大法官強調，不動產估價師的業務涉及公共利益和人民財產，除了一般房產鑑定估價之外，無論是不動產拍賣底價評估、土地徵收的補償市價查估，還是聯合開發權益的分配評估等，都須仰賴估價師親力親為。

因此，為了維護公共利益、便於管理、並避免估價師「將受託之義務違法交由他人執行」（也就是「借照執業」），法令規定估價師不得設立分事務所，並無違反比例原則。另外，大法官也指出，依照目前《不動產估價師法》，估價師雖然只能於一處開業、但其實可以全國執業，因此也未違背人民工作權。

目前法令　已有規定不得借牌

住展房屋網企研室認為，不動產估價師為國家認可的專業人士，且其業務牽涉到鉅額財產，有時更與公共利益脫不了關係，因此政府設定便於管理的機制，確實有其道理。然而，關於該解釋文，其實仍存在一些爭點。

有大法官就在「不同意見書」中表示，目前的《不動產估價師法》第17條及第36條其實就已明定禁止借照，並規定違反者以停業或除名懲之。因此再進一步規定「不得設立分事務所」來「避免借照」，其實目的僅在便利管理，卻侵犯到民眾自由營業的權利，似乎有違比例原則。

而且，國內針對專門技術人員訂定的法令，也僅地政士法、估價師法有禁設分事務所、違者予以懲戒的規定；然而，其他被允許成立分事務所的專業人士，如律師、建築師、會計師、記帳士等，業務內容其實也多少會和前面提到的「公共利益」有關係。

跨區設所　能促資源均衡分配？

除此之外，也有大法官從區域發展的角度出發，指出雖然目前估價師可以跨區執業，但禁設分事務所的規定，其實也可能讓非都會地區不動產估價的品質發展受阻。大法官指出，若能讓更具專業的不動產估價師有機會跨區設立分事務所，便有望促進該產業自由及公平競爭，使不動產估價發展較為均衡。

雖然不同大法官所提出的其他意見（例如加強管制估價師的必要性、估價師的資源分配問題等），給了我們採用不同角度看該案的機會，不過住展房屋網企研室也強調，對於「估價師不得設立分事務所」，大法官最終判定為「合憲」，就代表該法案基本上無牴觸憲法的問題，相關人員仍須依規定行事。

▲台北市小坪數產品單價偏高，但因有需求，仍是市場主流產品。

經過去年資金熱潮挹注，台北市房市交易價量齊揚，各坪數區間的價格皆走揚，根據實價登錄資料顯示，台北市住宅以21~30坪成交均價增幅最大，2年均價增加11.7%，今年均價已達每坪61.0萬元，而61～80坪2年來僅小漲1萬多，漲幅最低。

觀察各坪數區間的平均成交單價，20坪以下因為坪數小、小套房居多，因此單價偏高，今年均價約每坪68.8萬元、二年來增幅9.6%，而住宅平均成交均價最高的坪數為101坪以上，今年約每坪100.4萬，與二年前相比成長8.1%，均價第二高的坪數區間在81~100坪，約每坪73.3萬，除了20坪以下的小坪數外，有坪數越大、單價越高的趨勢。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，由於家戶人口越來越少及高房價，2房產品成為房市主力，在大都會區不僅有剛性需求支撐，出租也具有一定市場，故資金帶動下房價躍昇力道強。   

郎美囡表示，小坪數、套房總價低，通常平均單價較高，因為台北市房價偏高，面積小則購屋總金額低，且小坪數好出租，市場對小坪數住宅有需求，加上建商推案不乏小坪數產品，新案價格拉動均價走揚。

反觀大坪數住宅，在房市盤整時期幾乎成為票房毒藥，整體交易價量均跌，但隨著不動產市場復甦，及台商回流、資金注入，豪宅市場又見曙光，去年到今年受惠資金熱潮，諸多指標豪宅陸續交易，拉抬百坪住宅的均價。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，央行為遏止房市熱潮中的投機炒作，不斷增加貸款成數、利率及寬限期的限制，購置多戶恐有財務風險，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊，建議置產型買房購屋前務必多方評估。

▲台北市的「馬偕紀念醫院」以504件的成交量，成為六都最熱門的醫學中心。

台灣人口逐年老化，根據國發會的人口推估，台灣在2050年高齡人口將達到746萬人，醫療需求增高，不少人買房也重視醫療資源是否充裕，以往被視為嫌惡設施的大型醫療院所，近年也頗受購屋族青睞，房仲業者根據實價登錄資料，統計近1年六都醫學中心周遭房市價量，成交量第1名為台北市的馬偕醫院，其次是台中市的中國醫藥大學路社醫院及台中榮民總醫院。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，高齡人口的快速增長，住宅市場也自然會產生相關的需求，在滿足自我照顧的前提下，選擇就近於醫療資源充足的地區購屋便成為長者購屋時的重要考量。

在六都的醫學中心中，「馬偕紀念醫院」以504件的的成交量最為熱門，住宅單價為每坪69.0萬。陳金萍表示，「馬偕紀念醫院」位於台北市中山區，一旁就是捷運雙連站，交通機能優異，生活圈機能完善。

成交量排名第2是台中的「中國醫藥大學附設醫院」，近年也有373件的成交實例，住宅單價每坪21.3萬。該院位於台中市北區，是屬於台中市發展較成熟的區域之一，一旁就是中正公園及北區國民運中心，商業活動相當熱鬧。

另一間入榜的台中醫療機構則是「台中榮民總醫院」，近1年有261件的成交案例，住宅單價為17.4萬。陳金萍表示，「台中榮民總醫院」位於台中市西屯區，位置雖然不若中國醫藥大學附設醫院位於市中心熱鬧，但房價卻更親民、更具競爭力。另外，目前規劃中的台中捷運藍線未來也將在台中榮總周遭設站，未來可串聯台中市政府及台中火車站，將使區域機能更為完善。

大眾運輸也很重要 4間入榜醫院有捷運規劃

值得注意的是，透過上榜的醫療中心也可以觀察到另一項高齡社會下的住宅需求，即成熟的大眾運輸系統。榜上的6家醫療機構中有3家都具備捷運運輸系統的優勢，陳金萍表示，除了醫療資源的需求外，「交通」也是許多長者生活中面臨的重要課題。捷運系統行駛平穩的特色更符合長者對「行」的需求，六都交易量熱絡的6家醫院中就多達4家現在或未來將具備捷運系統。

面對高齡長者的居住需求，陳金萍建議，除了考量住宅本身的設計，如：是否有電梯設施、是否具備無障礙空間規劃等，更要仔細評估住家周遭的區域機能，如何就近滿足長者的各項生活所需，以醫療宅為例，不僅具備充足的醫療資源，而且周遭的生活機能也都相當不錯，更有些具備完整的大眾運輸網絡，而這類型的住宅產品或許正是高齡人口快速成長下的新亮點。

雖疫情挑戰仍在，今年房市928檔期火力全開，全台推案量上看6000億元，包括12個百億級大案搶市，創近5年來同期最高，熱度史無前例。「像火山一樣的爆發！」白天鵝機構董事長陳清堯告訴記者，「從基隆到高雄走一遍，自家旗下的各案場來客數都大增，在基隆的『新橫濱』每週來客數就高達300組。」

記者於假日實地走訪基隆的「新橫濱」案場，果然人潮滿滿，目測全區至少300名客人參觀，大多是親子或家庭族群。負責代銷的甲山林總經理張境在透露，原本只開10桌接待，週週爆滿，每週都加開10桌來消化賞屋的人潮，目前銷售第3個禮拜，每週以50戶的速度去化。

不過，這2個月，全台最火熱的區域仍是高雄楠梓莫屬，這波買氣又是護國神山台積電所帶動，市場傳出台積電將在中油高雄煉油廠舊址興建2座12吋晶圓廠，消息不脛而走造成搶屋潮，儘管還沒真正宣布投資案，已有不少人希望複製竹科、南科成功投資經驗，先行進場卡位，讓楠梓、橋頭周邊房價大漲，甚至房價已超車鳳山。

第一線銷售人員表示，以前看1次，再回籠1次，前後花2個禮拜才會下訂，現在2、3天就決定要買，購買速度加快很多。「前幾天才看，現在沒有了、變貴了，消費者怎麼可能不緊張，看到這邊還沒漲，好好好……趕快買。」業者形容著賞屋客的恐慌心情。

上揚國際建築團隊代銷三處副處長林毅表示，從8月開始整個楠梓都大賣，2個月已漲了20~30%，約3~5萬元，「沒辦法想像年初進場時才賣20萬左右，這2個月炒起來，價格已經來到26萬，超過鳳山24萬。」另一名代銷業者表示，來客有5~6成都是投資客，現在每個案子都剩下餘屋，人還是一直湧入，購屋熱潮也開始外擴到高雄其他區域，全高雄建案來人、成交也明顯增加。

日前傳出在前鎮區的預售案「英倫亞灣」於中秋連假期間開盤2小時就秒殺，沒搶到的民眾表示，該案在開案前便傳出近千人預約，他一大早就到排隊進場，當時能選的戶數不多，質疑是代銷搞「飢餓行銷」，也有傳言早已被揪團買完。

搶購潮不只出現在高雄，位於新北市的央北重劃區最大規模開發案「聯上澐朗」，規劃AB兩棟，各33樓。一名讀者表示，8月5日正式開案，不到2天就傳出A棟面2000坪花園的所有30坪房型都賣完了。

遠雄房地產總經理張麗蓉也透露，位在桃園龜山A7重劃區的「新未來3」，總戶數598戶，團隊為了銜接下一個案子，全力拚銷售，5~8月疫情期間售出212戶，光是8月就賣了100戶。龜山A7重劃區在售新建案共有40多個，屬超級房市戰區。

新案一個接一個，一位製作建築模型的業者說，「從去年就忙，今年3月開始晚上10點後才能下班，目前推案量（模型需求）遠比業者能消化的多太多。」「與5、6年前房市低迷時比，那時40萬元就接案，現在可能要100多萬才會接，訂單已喊到明年5月。」

為何928推案量創新高，市場仍出現搶不到貨？住展雜誌研發長何世昌解釋，年初營建成本走高、政府打房、疫情爆發，都讓業者觀望延後開案，導致集中在928檔才出現爆量，但今年全台推案量估約不到1.5兆，還比去年減少約1成，再加上資金浪潮洶湧需求大增，才造成近期房市缺貨聲響起。 

經過2020年資金熱潮挹注，台北市房市交易價量齊揚，2021年跟疫情爆發前一年相比，各坪數區間的價格皆走揚，其中21~30坪均價增幅最大，2年均價增加11.7％，2021年均價每坪61.0萬元。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，由於家戶人口越來越少及高房價，二房產品成為房市主力，在大都會區不僅有剛性需求支撐，出租也具有一定市場，故資金帶動下房價躍昇力道強。

豪宅也復甦，百坪住宅價高掛



各坪數區間的平均成交單價，20坪以下因為坪數小、小套房居多，因此單價偏高，2021年均價約每坪68.8萬元、2年來增幅9.6％，住宅平均成交均價最高的坪數為101坪以上，2021年均價破百，約每坪100.4萬，與2年前相比成長8.1％，均價第二高的坪數區間在81~100坪，約每坪73.3萬，且綜觀各坪數區間價格，除了20坪以下的小坪數外，有坪數越大、單價越高的趨勢。



郎美囡分析，小坪數、套房總價低，通常平均單價較高，因為台北市房價偏高，面積小則購屋總金額低，且北上就業、就學人口多，小坪數好出租，故市場對小坪數住宅有需求，加上建商推案不乏小坪數產品，新案價格拉動均價走揚；反觀大坪數住宅，在房市盤整時期幾乎成為票房毒藥，整體交易價量均跌，但隨著不動產市場復甦，及台商回流、資金注入，豪宅市場又見曙光，2020年到2021年受惠資金熱潮，諸多指標豪宅陸續交易，拉抬百坪住宅的均價。





 

央行屢屢出手，小心買到套到



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，央行為遏止房市熱潮中的投機炒作，不斷增加貸款成數、利率及寬限期的限制，購置多戶恐有財務風險，尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊，建議置產型買房購屋前務必多方評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台積電不只是護國神山，更「護房市」！樂屋網9月預約看屋數，相較2020年同期大增6成4，探究原因發現，高雄市楠梓區、橋頭區貢獻不少，尤其是屋齡5年內的新屋，評估是台積電進駐高雄市話題，帶動買方湧入，加上預售屋房價偏高，部分買方外溢到二手市場，致使當地新屋成新寵兒。

依據樂屋網站上數字統計，9月訪客數相較8月略減2.5％，但相較2020年同期仍成長26％，從預約看屋數來看，相較8月略增8％，但相比2020年則是大漲64％，顯見2021年下半年整體房市熱度仍持續維持，進場的買方數超過2020年，且多屬於誠意買方，更有機會出手預約看屋。

觀察9月預約看屋數發現，有不少量體的貢獻來自屋齡5年以下的新屋，佔比超過30％，相較2020年9月新屋預約看屋數佔總體25％，還多上5個百分點。樂屋網認為，928檔期間，大量新建案廣告曝光吸引新買方進入市場，不過因新建案價格偏高，讓不少買方轉向二手屋市場，鎖定屋齡5年內，全新，價格比預售屋略親民的「新古屋」。



如上所述，這樣的外溢效果就在台中市、高雄市顯現，其中又以高雄市的楠梓區、橋頭區最為顯著，分別佔據當地第一名、第二名，相較第三名的鳳山區，預約看屋數可說是翻了2-3倍，其中又以總價500-1000萬元的大樓為主。

 

從市場傳出台積電新廠要落腳高雄，到中油高雄煉油廠五輕舊址浮上檯面，加上橋頭科學園區的相互影響，帶動這2區房市熱度大幅提升。樂屋網總經理蕭政華指出，在央行持續進行放款管控，內政部亦強化打擊炒作風氣下，買方應回歸自身需求審慎評估，避免台積電概念房沒跟上，反倒先成了韭菜被收割！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

士林科博特區，近年受到新光紡織開發計畫、士林紙廠文創園區，以及士林劍潭TOD、智慧健康醫療園區等重大建設、計畫帶動，早已躍升投資潛力熱門區段。無可取代的地段優勢，加上早已完備的交通建設、成熟生活機能以及產業聚落等條件，科博特區持續受到許多置產客青睞，成為台北市中心最具升值潛力的住宅特區。

區域地段條件成熟、交通流動性佳與區域客的穩定需求，向來是優質住宅的主要條件。在發展成熟的區段，擁有便利的交通，加上未來可見的利多發展與重大建設，都是帶動區域住宅價值以及需求的關鍵因素。

富人聚落x多元學區綠地環繞



無法複製的地段條件，是科博特區2021年唯一新案「陽明松疆」最主要的優勢。擁有便利交通與成熟資源的士林商圈，原本就是台北的富人聚落。「陽明松疆」地處科博特區中心點，四周陽明中學、士林高商、台灣科學教育館、天文科學教育館、兒童新樂園以及美崙公園、百齡河濱公園圍繞，高綠地比讓許多對居住環境品質有高要求的買方趨之若鶩。



「除了周邊13萬坪綠地空間，鄰近環狀線Y25，還有士林站TOD開發計畫帶動區域經濟。」現場專案經理劉伍雄表示，科博特區雖然面積不大，但是公園綠地多、學區多元，「住宅四周幾乎都被公共設施、公園綠地環繞。除了未來可預期的周邊經濟效益，公共建設、休閒設施的超高綠地比，更是該區域住宅無可取代的環境優勢。」





 

地段優勢x士林中正核心區段



「陽明松疆」位在基河路300巷內，住宅環境優雅清淨，但是鄰近生活機能卻非常成熟。士林觀光夜市、特力屋、新光醫院、郵局、士林區公所都在步行範圍內可以到達。周邊約有30路公車，步行1分鐘可達最近公車站牌，步行10分鐘可達捷運士林站，距離未來捷運環狀線Y25站，步行更是僅需3分鐘。「開車約5分鐘可到達國道1號高速公路，開車約6分鐘就可到達新生高架橋。」劉伍雄表示，「環狀線捷運預計民國117年完工。雙捷運的優勢，也成為增殖、保值的利基，以及吸引置產客的主要條件。」



潤泰精材x楊柏林大師藝術作品



「陽明松疆」基地面積約500坪，規劃56~68坪，正面面寬約52米，除了挑高7米大廳，還有閱覽室、韻律教室、會議室，以及面積約30坪的專業級健身房。外牆建材採用潤泰隔熱砂漿，頂樓防水採用最新科技的聚脲防水工法，每個車位均預留電動車插座。除了選用高規格建材，1樓大廳更是特別典藏享譽國際的藝術大師楊柏林所創作，「歡愉之歌」、「心花正開」二座大型藝術作品，挑高7米大廳搭配國際級地景藝術，為建築與空間增添不凡氣勢。









 

劉伍雄表示，採用高於一般水泥砂漿5倍成本的潤泰隔熱砂漿，在夏季室內溫度可降約4.2度，冬季室內溫度可提升約5.7度。除了全年平均空調負荷量減少21.2％以外，頂樓採用的也是目前最有效也最耐久的聚脲防水工法，並提供5年防水保固。「處處可見用心規劃的優勢。」



科博特區是台北市知名的豪宅聚落，「陽明松疆」則是目前該重劃區內唯一全新落成的新建案。劉伍雄表示，目前幾乎已經沒有可供開發住宅的素地，區域對於高品質住宅需求很大，工程期間已經有許多區域客迫不及待來電詢問、預約。「稀有優質住宅，售出一戶就少一戶，最後的黃金席位，真的是錯過不再。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】